Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом

• Автор: Долгова, Наталья Алексеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 225 с.

Глава 1. Правоотношения, складывающиеся между сторонами договора управления многоквартирным домом
§ 1. Специфические черты правоотношений в сфере управления многоквартирным домом
§ 2. Объект и предмет договорных отношений по управлению многоквартирным домом
§ 3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом
Глава 2. Правовая природа договора управления многоквартирным домом 60 § 1. Понятие и содержание правовой конструкции договора управления многоквартирным домом
§2. Понятие и конституирующие признаки договора управления многоквартирным домом
§3. Место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров
Глава 3. Существенные условия и жизненный цикл договорных отношений по управлению многоквартирным домом
§ 1. Существенные условия договора управления многоквартирным домом 102 § 2. Жизненный цикл договора управления многоквартирным домом
Глава 4. Гражданско-правовая ответственность сторон договора управления многоквартирным домом
§ 1. Состав гражданского правонарушения как основание ответственности сторон договора управления многоквартирным домом
§ 2. Основные случаи наступления гражданско-правовой ответственности сторон договора управления многоквартирным домом
Заключение
Библиография

Актуальность темы исследования определяется рядом взаимообусловленных факторов. Эффективное и стабильное развитие экономики и социальной сферы во многом зависит от наличия целостной и непротиворечивой системы правового регулирования отношений. Однако в российском законодательстве продолжает сохраняться ряд пробелов и коллизий, связанных с осуществлением собственниками жилых помещений права управления многоквартирным домом посредством заключения соответствующего договора - договора управления многоквартирным домом.
В современной России институт договорного управления многоквартирным домом должен выступать одновременно гарантией обеспечения частных интересов граждан в жилище, и наряду с этим, являться залогом обеспечения публичных интересов по сохранению жилого фонда. Наличие публичного и частного интересов в создании эффективной системы управлении многоквартирными домами формирует значительную специфику правоотношений, складывающихся в данной сфере.
Наличие права обшей долевой собственности на общее имущество, существование множественности лиц на стороне собственников, специфические цели заключения договора определяют необходимость создания такой конструкции договора управления многоквартирным домом, которая бы обеспечила интересы большинства и меньшинства сособственников, публичных и частных собственников, собственников жилых и нежилых помещений.
Указанная специфика делает необходимым дифференцировать анализируемые правоотношения от других сходных отношений, что позволит установить правовую конструкцию и природу договора управления многоквартирным домом и решить ряд проблем практического характера.
Проблема эффективной организации управления многоквартирными домами приобрела в настоящее время глобальный характер для всей России и потребовала пристального внимания к ее решению высших должностных лиц и органов

государственной власти России.
Так на заседании Государственного Совета при Президенте РФ по вопросам жилищно-коммунального хозяйства 31 мая 2013 года было отмечено, что «права и интересы граждан нередко нарушаются из-за злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами. Зачастую за дело берётся организация, у которой нет ни материальных, ни людских ресурсов и которая существует только на бумаге»1.
Только в Волгоградской области в 2013 году было проведено более 70 проверок в сфере жилищно-коммунального хозяйства, 33 уголовных дела направлены в суд. Доказано, что большинство из управляющих компаний занималось хищением денежных средств, а не качественным надлежащим управлением многоквартирными домами. В результате таких мошеннических действий в Волгоградской области задолженность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями в 2013 году превысила четыре миллиарда рублей 2. Подобные действия управляющих компаний отрицательно влияют не только на качество жизни отдельных собственников помещений многоквартирных домов, но и на уровень социально-экономического развития региона и всего государства в целом3.
Актуальность темы исследования также подтверждается тем, что в гражданском законодательстве Российской Федерации отсутствует нормативно-закрепленное понятие правовой конструкции, как в целом договора, так и его отдельных разновидностей, в том числе договора управления многоквартирным домом. Между тем категория правовой «конструкции» все чаще подвергается
2 Мелихова Е. УК под надзором. В регионе появилась первая в России полиция ЖКХ // Российская газета. № 6248 от 3 декабря 2013г. - С. 10.
3 18 января 2014 года Президент РФ Путин В.В. поручил Генеральной прокуратуре, Следственному комитету и МВД России «принять исчерпывающие меры по выявлению и пресечению правонарушений в деятельности организаций, занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства». Доклад о принятых мерах должен быть представлен Путину В.В. до 1 июля 2014 года

реализацию своих полномочий собственников в целях обеспечения сохранности и надлежащего состояния общего имущества многоквартирного дома, создания благоприятных и безопасных условий проживания в пределах, не противоречащих закону и иным правовым актам и законным интересам третьих лиц.
Положительными моментами данного определения, на наш взгляд, является, во-первых, указание на то, что управление - это одновременно право и обязанность собственника. Во-вторых, акцентируется внимание на возможности осуществлять управление своей властью, независимо от воли иных лиц; в то же время, в-третьих, указывается на круг пределов реализации собственного усмотрения.
Управление общим имуществом многоквартирного дома профессиональными управляющими - это совершение совокупности фактических и юридических действий, связанных с обслуживанием, содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме; предоставлением коммунальных услуг; совершение иных управленческих действий, направленных на обеспечение безопасности эксплуатации и сохранности дома как имущественного комплекса, а также его архитектурного облика, и иных целей, определенных сособственниками.
В дальнейшем исследование в рамках частноправового регулирования будет посвящено анализу договорного управления именно общим имуществом многоквартирного дома.
§ 3. Субъектный состав договорных отношений по управлению многоквартирным домом
Элементами гражданского правоотношения, в том числе и договорного, наряду с его содержанием, выступают и субъекты107.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ сторонами договора управления многоквартирного дома, одним из существенных условий которого служит выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в
107 Зенин И. А. Гражданское право: учебник для бакалавров/И. А.Зенин,- 15-е изд., перераб. и доп.-М.: Издательство Юрайт, 2013. - С. 38.