Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы

• Автор: Круглова, Ольга Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 204 с.

Глава
Глава
Глава
Генезис института права застройки
§ 1 Суперфидий в римском частном праве
§ 2 Право застройки в российском дореволюционном
и советском гражданском праве
§ 3 Право застройки в зарубежном законодательстве
§ 4 Право застройки в проекте изменений в
Гражданский кодекс РФ: понятие, сущность, характерные черты
Основания установления и прекращения права 92 застройки в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ
§ 1 Общая характеристика договора об установлении
права застройки
§ 2 Содержание договора об установлении права
застройки
§ 3 Природа права на строение, возведенное на
основании права застройки на чужом земельном участке
§4 Основания прекращения права застройки и его
правовые последствия
Гражданско-правовая защита права застройки
§ 1 Общие положения о гражданско-правовой защите
права застройки
§2 Г ражданско-правовые способы защиты права
застройки
Список использованных источников

Актуальность темы исследования. В настоящее время в Российской Федерации в рамках реформы гражданского законодательства ведется законотворческая деятельность, связанная в том числе с внесением изменений в действующую редакцию Гражданского кодекса РФ.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства РФ1 (далее -Концепция) и подготовленному в соответствии с ней проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 предполагается изменить и расширить круг ограниченных вещных прав. Наряду с иными ограниченными вещными правами на земельные участки законодатель предлагает ввести право застройки.
Названный законопроект был принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении 27.04.2012. При подготовке ко второму чтению к проекту было внесено значительное количество поправок и его положения о вещных правах претерпели существенные изменения. В связи с многочисленными поправками Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла решение изменить порядок рассмотрения законопроекта, подготовленного ко второму чтению (далее в целом — Законопроект, а его положения, касающиеся изменений в
1 Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. Ха 11. С. 6-99).
2 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принят Г осударственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 27.04.2012. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Гражданский кодекс РФ - Проект изменений в Гражданский кодекс РФ)3: рассмотрению и принятию подлежит не весь Законопроект в целом, а его отдельные положения, выступающие в качестве самостоятельных законопроектов4.
Некоторые изменения к Гражданскому кодексу РФ, предложенные Законопроектом, к настоящему времени приняты и уже вступили в силу. Однако раздел Законопроекта, посвященный вещным правам, выделен в отдельный законопроект не был и перспективы его рассмотрения пока не ясны. Несмотря на сказанное, анализ предусмотренной Законопроектом реформы системы вещных прав с точки зрения законодательного предположения (de lege ferenda) представляет научный интерес.
Право застройки неизвестно современному российскому законодательству. Строительство на чужом земельном участке с возможностью приобретения впоследствии права собственности на возведенное здание осуществляется в настоящее время на основании таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также на основании обязательственного права - аренды земельного участка, предоставленного для строительства.
В случае принятия изменений в Гражданский кодекс РФ, предусмотренных Законопроектом, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будут упразднены. Предполагается также прекратить практику предоставления в аренду земельных
3 Текст проекта Федерального закона №47538-6, подготовленного ко второму чтению, размещен на официальном сайте Комитета Г осударственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству (см.: Комитет ГД ФС РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Документы и материалы.
4 Постановление ГД ФС РФ от 16.11.2012 № 1150-6 ГД «О порядке рассмотрения проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Залог права застройки мог быть установлен на срок не более срока действия
самого права застройки. Следуя судьбе права застройки строения, возведенные на

основании права застройки, также становились предметом залога
Часть 2 § 3 Инструкции НКВД и НКЮ от 12.12.1925 № 657/204 «О применении права застройки земельных участков в городах и городских
поселениях»126 устанавливала допустимость залога права застройки по частям (с
127ч
согласия коммунального органа ).
При переходе права застройки к новому приобретателю залог права застройки оставался в силе, кроме случаев приобретения права застройки с публичных торгов, поскольку тогда требования залогодержателя
удовлетворялись из вырученных от продажи сумм, и случаев, когда право

застройки переходило к коммунальному отделу досрочно
Очевидно, что помимо прав застройщик нес обязанности. Как и на застройщика по русскому дореволюционному праву, на застройщика в советский период была возложена обязанность возвести строение в срок129, начало которого по общему правилу не могло быть установлено более одного года со дня заключения договора, а в случае, когда земельные участки предоставлялись под постройку рабочими жилищ, срок начала осуществления строительных работ устанавливался до двух лет (прим. 1 к ст. 73 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года). Срок завершения постройки устанавливался в зависимости от размера и характера строения: для возведения поселков или групп строений - до восьми лет;

Подробнее см.: Гражданский кодекс РСФСР с постатейно-систематизированными
материалами. С. 382.
126 Сборник циркуляров Наркомюста РСФСР за 1922—1925 гг. М., 1926.
127 Разъяснения Пленума Верховного Суда от 19.04.1926.
128 Подробнее см.: Весновский А. Залог права застройки // Жилищная кооперация. 1925. № 24.
С. 9—11; Загряцков М. Право застройки и жилищный вопрос. С. 57—63.
129 Нарушение застройщиком срока окончания строительных работ сопровождалось взиманием с него неустойки в размере, не превышающем годовой арендной платы, с предоставлением срока для окончания работ не менее одного строительного сезона. Если работы не заканчивались в установленный льготный срок, то помимо взыскания неустойки в том же размере расторгался и сам договор с возмещением застройщику его затрат (см.: Гражданский кодекс РСФСР с постатейно-систематизированными материалами. С. 365).