Модели ценообразования объектов жилой недвижимости на региональных рынках

• Автор: Мингазова, Лиана Мансуровна
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Уфа
• Количество страниц: 161 с. : ил.

Содержание
Введение

1 Исследование основных аспектов стоимостной оценки на рынке недвижимости

1.1 Региональный рынок первичной и вторичной жилой недвижимости как объект исследования
1.2 Анализ методов и моделей для стоимостной оценки жилой недвижимости на региональных рынках
1.3 Структурно-логическая модель оценки и прогнозирования ценовой ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в регионах
1.4 Статистическая информация, необходимая для исследования, и основные принципы ее формирования
2 Исследование механизмов и формирование моделей ценообразования объектов жилой недвижимости на региональных рынках

2.1 Проверка качества исходной информации и формирование панельных данных

2.2 Инструментарий выделения значимых показателей в панельной структуре данных

2.3 Моделирование стоимостной оценки жилой недвижимости
2.4 Интерпретация результатов моделирования
3 Практическая апробация разработанных моделей оценки стоимости жилой недвижимости на региональных рынках
3.1 Оценка прогностической ценности построенных моделей
3.2 Построения промежуточных прогнозов показателей обобщающей прогнозной модели
3.3 Описание системы информационной поддержки для автоматизации расчета прогнозных значений стоимости жилья первичного и вторичного использования для различных регионов
3.4 Прогнозирование стоимости жилой недвижимости с использованием программного комплекса ERPRM
Заключение
Список используемой литературы
Приложение А
Приложение В
Приложение С
Приложение D
Приложение Е
Приложение F
Приложение G
Приложение Н
Приложение

Введение
Актуальность темы исследования. Повышение результативности государственного управления на рынке недвижимости зависит от адекватных оценок, отражающих его текущее и прогнозное состояние. На стоимость объектов недвижимости влияет множество факторов, различающихся на различных уровнях оценочной деятельности: например, уровень непосредственного
окружения включает характеристики конкретного объекта недвижимости, региональный уровень включает факторы непосредственно не связанные с объектом недвижимости, но оказывающих, хотя и косвенное, но достаточно сильное влияние на состояние и развитие рынка недвижимости.
Особую значимость приобретает оценка недвижимости на региональном уровне, так как рынок недвижимости по своей сути носит региональный характер и представляет собой важную сферу территориального управления. Сюда относятся разработка и реализация стратегических решений по развитию рынка недвижимости через жилищные программы, развитие строительной индустрии, включение объектов недвижимости в хозяйственный оборот через институт ипотеки, инвестиции в недвижимость и др.
Реализация со стороны государства и региональных властей конкретных мероприятий в рамках перечисленных направлений позволит эффективно управлять рынком жилья в регионах. Однако нередко конкретные мероприятия в силу отсутствия хорошо настроенного аналитического аппарата не учитывает особенности развития и специфику регионов, что снижает эффективность позитивных рыночных процессов. Тем не менее, за государством сохраняется определяющая роль в процессах планирования, функционирования и развития рынка жилья в силу его высокой социальной и экономической значимости.
Ключевой задачей при исследование жилищного рынка является оценка и прогнозирование ценовой ситуации, которая характеризуется средними ценами на первичном и вторичном рынках. В целом по России средние цены на жилищном рынке устанавливаются исходя из уровня средних цен в регионах, и используются

для определения и прогнозирования рыночной стоимости жилья, которая необходима при разработке государственной социальной политики (определении выплат различного вида, выделении бюджетных средств на возведение социального жилья и т. п.); проведении межрегиональных сопоставлений, что позволяет устранить дисбаланс в развитии регионов; выработке субъектами рынка недвижимости эффективных механизмов для принятия стратегических решений по развитию и совершенствованию жилищного рынка; оценке налоговых поступлений в местные и федеральный бюджеты и др.
При этом для повышения эффективности процессов регулирования необходимо наличие оценочных моделей для проведения необходимых исследований рынка жилой недвижимости. Однако, моделирование стоимостной оценки на региональных рынках жилой недвижимости являются предметом исследования небольшого числа специалистов.
Все вышеизложенное подтверждает актуальность выбранной темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы.
Теоретические аспекты функционирования рынка жилья, формирования характеризующих его факторов, состав, структура и тенденции развития, проблемы регулирования и управления освещены в работах таких авторов, как
A.Н. Асаул, С.Н. Максимов, И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, С.В. Гриненко, Е.И. Тарасевич, Д.Л. Волков, Дж.Гэлбрейт, Дж.Фридман, Г.С. Харрисон,
Н. Ордуэй, Р.Н. Холт, и др.
Методологические основы статистического анализа и эконометрического моделирования экономических процессов, в том числе и процессов на рынке недвижимости, освещены в трудах С.А. Айвазяна, С.Р. Хачатряна,
B.C. Мхитаряна, Е.Ю. Фаермана, Т.А Дуброва, Дж. Джонсона, П. Ванга,
C.В. Грибовского и др. Вопросам эконометрического панельного анализа посвящены работы В.С Мхитаряна, Т.А. Ратниковой, Е.А. Гафаровой и др.
Научно-методические вопросы оценки стоимости объектов недвижимых и методы их практического использования рассмотрены в трудах А.Г. Грязновой,
Подготовка панельных данных: Формирование критерии отбора регионов.
Отбор факторов, определяющих прогнозную модель
Исключение аномальных наблюдений. Предположения: о спецификации панельной модели, об аналитической форме связи переменных в уравнениях уолеиц,.^
Т аксономический показатель развития.
I 1-ое жилье Система рекурсивных 2-ое жилье I
упатн’шш Г ч /-
Средняя ошибка предсказания. Коэффициент неравенства Тейла. Доля систематической ошибки.
Интерпретация результатов моделирования на основе распределения регионов в зависимости от вида эффектов, расчета частных коэффициентов эластичности, обоснование эластичности рынка недвижимости
Рисунок 7 - Структурно-логическая модель оценки и прогнозирования ценовой ситуации на 1-ом и 2-ом рынках