Совершенствование методов оценки стоимости проектов в жилищном строительстве

• Автор: Ильина, Ольга Ивановна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 149 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В

ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1. Жилищное строительство в России: ретроспективные и перспективные тенденции реализации инвестиционных проектов
1.2. Особенности реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства: жизненный цикл проекта, основные участники, обременения.

1.3. Классификация инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства

1.4. Теоретические и практические основы оценки стоимости инвестиционных проектов в

области недвижимости

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.1. Принципы и методы оценки стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве
2.2. Зарубежные методы оценки стоимости инвестиционных проектов по строительству объектов жилой недвижимости
2.3. Совершенствование методов оценки стоимости инвестиционных проектов в области
жилищного строительства
ГЛАВА 3. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПРИ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ
3.1. Риски реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве.
3.2. Ставка дисконтирования как инструмент отражения инвестиционных рисков в проекте строительства объекта жилой недвижимости
3.3. Исследование влияния различных факторов на оценку инвестиционного проекта в
жилищном строительстве
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Развитие жилищного строительства является важным направлением государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»1, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м (Рис. 1). Увеличению роста строительства жилья будет также способствовать реализация «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.»2, согласно которой ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность. Цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения.
160 140 120 100 80 60 40 20
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2
Рисунок. 1. Объемы жилищного строительства в РФ до 2020 г.
Реализации Концепции будет способствовать активное развитие инвестиционной деятельности в жилищной сфере как с привлечением средств частных инвесторов, так и с привлечением бюджетных средств.
В соответствии с темой автор диссертации определяет достаточно широкий круг проектов в жилищном строительстве, уделяя при этом основное внимание инвестиционным проектам, т.к. вопросы инвестирования в первичный рынок жилой недвижимости нуждаются в дополнительном исследовании в силу своей значимости в современных условиях.
1 Концепция утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. № 1662-р. (ред. от 08.08.2009).
2 Стратегия утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. № 1201-р

В связи с этим повышается актуальность и необходимость развития рыночно ориентированной системы стоимостной оценки соответствующих инвестиционных проектов, а также совершенствования законодательной и методической базы, регулирующей данный аспект экономических отношений.
В российской научной литературе проблемы стоимостной оценки инвестиций на первичном рынке недвижимости (новое строительство) исследованы недостаточно. При этом достаточно большое число работ посвящено проблемам оценки объектов вторичного рынка недвижимости. Современный этап развития отечественного жилищного строительства характеризуется отсутствием четкой стратегии и различными методическими подходами к оценке инвестиционных проектов на первичном рынке.
Руководствуясь целью совершенствования методов оценки стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве, в первую очередь следует выделить две основные проблемы, присущие применяемым методикам стоимостной оценки:
• ограниченность анализа результатов практической реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве в современных научных исследованиях, позволяющего составить комплексную характеристику объекта оценки — инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства;
• недостаточное исследование рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве, находящихся на разных стадиях жизненного цикла, и их влияния на рыночную стоимость проектов и их активов.
Увеличение объема жилищного строительства требует проведения дополнительных исследований по проблемам стоимостной оценки объектов первичного рынка недвижимости, направленных на повышение обоснованности принимаемых инвестиционных решений на основе анализа специфики строящихся объектов.
Недостаточная проработанность вопросов стоимостной оценки рассматриваемых инвестиционных проектов, учитывающих специфику стадий их жизненного цикла, а также восстановление отрасли жилищного строительства в

Обременения инвестиционного проекта в жилищном строительстве
В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов), помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда, может возникнуть обязанность в строительстве или финансировании строительства объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство.
Речь идет об обязательствах, которые возникают в связи с получением прав на необходимый для строительства земельный участок (в случае если он находится в государственной или муниципальной собственности), а также разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.
Возникновение данных обязательств обусловлено тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в качестве дополнительных условий предоставления налогоплательщикам соответствующих прав для создания (строительства, реконструкции,. капитального ремонта) объектов жилого и нежилого фонда коммерческого назначения, предъявляют требования по созданию (строительству, реконструкции, капитальному ремонту) объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей.
По завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Вопрос обеспеченности коммунальной инфраструктурой пятна застройки является особенно актуальным для застройщиков, осуществляющих комплексное строительство в новых районах, не располагающих собственными инженерными коммуникациями. Перспективы точечной застройки в нашей стране, особенно в крупных центрах, практически полностью исчерпаны, и удовлетворить спрос