Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход

• Автор: Арашукова, Сюзанна Мухамедовна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: [Москва]
• Количество страниц: 174 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
ГЛАВА 1. Современные концепции оценки рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход
1.1. Экономическая сущность понятий оценки рыночной стоимости приносящей доход недвижимости

1.2. Недвижимость, приносящая доход, как объект оценки

1.3. Факторы, влияющие на стоимость приносящей доход недвижимости

ГЛАВА 2. Анализ методических подходов к оценке недвижимости, приносящей доход

2.1. Специфика оценки стоимости доходной недвижимости методами

доходного подхода

2.2.0собеннности оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, с позиции сравнительного подхода
ГЛАВА 3. Совершенствование методов оценки недвижимости, приносящей
ДОХОД77Г
3.1. Совершенствование методов доходного подхода к оценке доходной недвижимости
3.2. Развитие методов сравнительного подхода к оценке недвижимости, приносящей доход
Заключение
Список литературы
Приложение
Приложение А. Классификация офисных помещений
Приложение Б. Классификация складских помещений
Приложение Г. Ретроспективные данные по гостиничной отрасли
Приложение Д. Корреляция загрузки гостиниц с различными факторами
Приложение Е. Прогноз выручки от реализации оцениваемой гостиницы
Приложение Ж. Прогноз расходов оцениваемой гостиницы
Приложение И. Прогноз денежного потока оцениваемой гостиницы
Приложение К. Динамика изменения стоимости 1 кв.м, гостиниц различного класса в г. Москва (2*-5*)
Введение
Недвижимое имущество в настоящее время является важным объектом экономического исследования и анализа. Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости - все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделок купли-продажи, принятых решений об инвестировании в недвижимость и ее девелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными.
Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способу генерации дохода выявлено четыре сегмента: индустриальная, специализированная, доходная и предназначенная для личного пользования жилая недвижимость.
Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, что по способу генерации дохода существуют два разных класса - типичные и нетипичные объекты доходной недвижимости. Для целей оценки выявлено, что доходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходы нетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящих доход (номер к гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления. Очевидно, что у нетипичных объектов доходной недвижимости возникают и дополнительные источники получения доходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки, фитнес-клуб — поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Таким образом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтез элементов недвижимости и бизнеса. Дифференцированные источники получения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными объектами доходной недвижимости позволяют сделать

вывод, что с целью определения их стоимости возникает необходимость учета бизнес-составляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимости источников получения доходов.
Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателях сдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичной доходной недвижимости. Анализ объектов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом как объекта оценки, исследование факторов, влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектов недвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставления услуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценки наиболее рациональным представляется использовать сочетание элементов методов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованных методов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнес-составляющей.
Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящей доход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, что наиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительного подходов, которые в большей степени учитывают особенности данных объектов, а именно структуру доходов и расходов, степень риска инвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на их стоимость.
Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценке доходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования. По этой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка доходной недвижимости уточнение понятийного аппарата, признаков классификации объектов доходной недвижимости и факторов, влияющих на формирование стоимости и доходы недвижимости, потребовало дополнительных теоретических исследований, результате которых изложены в данной работе.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросам оценки недвижимости уделено внимание в исследованиях ряда российских специалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., Федотовой М.А. Работы названных

С данной точки зрения, факторы, влияющие на стоимость или цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца - то есть затраты, связанные с приобретением или созданием объекта доходной недвижимости или прав на него. К факторам спроса же относятся те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель при покупке объекта доходной недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, то есть максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке доходной недвижимости.
Анализирую и исследую рынок доходной недвижимости, автором построена группа факторов, которые в большей степени влияют на стоимость недвижимости, дополненная детально для рынка гостиничной недвижимости. Методикой выявления и иллюстрации факторов стоимости доходной недвижимости является проецирование системы взаимодействия фундаментальных факторов стоимости недвижимости на рынках площадей, капитала, активов и девелопмента, на плоскость рынка доходной недвижимости. При этом новым является категоризация фундаментальных факторов стоимости на факторы «первичного» и «вторичного» уровня, а также деление на факторы стоимости типичной доходной недвижимости и факторы стоимости недвижимости с бизнес-потенциалом, см. Рис. 4.