Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования

• Автор: Синицына, Надежда Моисеевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 180 с. : ил.

1. Концептуальные основы формирования локального рынка недвижимости

1.1. Содержание понятия «недвижимое имущество», его виды и структура

1.2. Формирование локального рынка недвижимости

1.3. Факторы, влияющие на развитие и структуру локального рынка

недвижимости

2. Методические подходы к анализу локального рынка

недвижимости

2.1. Исследование подходов и методик анализа локального рынка недвижимости

2.2. Оценка инвестиционной привлекательности локального рынка

недвижимости

2.3. Анализ нижегородского рынка недвижимости

3. Организация системы регулирования локального рынка
недвижимости и тенденции его будущего развития
3.1. Регулирование локального рынка недвижимости
3.2. Направления будущего развития рынка недвижимости
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения

Актуальность темы исследования. Формирование в российской хозяйственной системе рыночных отношений, связанных с созданием объектов недвижимости, их функционированием и оборотом, способствовало возникновению различных точек зрения на ряд вопросов теоретического, методического и практического характера, таких как определение недвижимого имущества, его классификация, формирование рынков разных типов, анализ и оценка тенденций их развития, создание механизма регулирования.
В российской и зарубежной литературе по вопросам рынковедения много внимания уделено вопросу анализа внешней среды рынка. Существует ряд £ моделей факторного анализа, однако чаще всего все сводится к перечислению и
группировке факторов, при отсутствии в большинстве случаев каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом. Необходимо отметить, что активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Также аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. На наш

взгляд, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется. Следовательно, отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях, актуализирует тему настоящего диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Общие концептуальные представления о рынке, рыночных отношениях, сложившиеся в рамках научного направления «маркетинг», заложены в фундаментальных работах , Т. Амблера, А. Маршалла, Ф. Котлера, М. Портера, О. Курно, Ф. Шерера,

Д. Росса. Специфика развития рынка недвижимости, в т.н. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, М. Джонка, JI. Гитмана, Д. Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов. В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа на региональном (локальном) уровне рынка недвижимости представлены работами Е.Г. Анимицы, Л.П. Белых, В.А. Горемыкина, А.Г. Гранберга,
A.C. Маршаловой, A.C. Новоселова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина,
Н.М. Розановой, Г.М. Стерника, Н.М. Сурниной, Р.И. Шнипера, П.И. Юнацкевича и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости на региональном уровне, являются исследования по определению инвестиционного климата региона. Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт».
В отличие от вопросов, решаемых в вышеуказанных работах, проблематика исследования касается преимущественно пространственных аспектов формирования локального рынка недвижимости. Поэтому можно говорить, что результаты и выводы этой диссертационной работы являются следующим шагом в развитии научных знаний о локальных рынках товаров и услуг.
Объектом исследования данной работы являются локальные рынки недвижимости, формирующиеся в экономическом пространстве крупнейших российских городов.
Предмет исследования - это процессы, тенденции, отношения становления локальных рынков недвижимости в условиях рыночных преобразований российской экономики, а также формирование механизмов их регулирования.
Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретикометодологических подходов и предложении методического инструментария для анализа функционирования локального рынка недвижимости и исследования
ва трудовому коллективу на условиях аренды с правом выкупа. Создание трудовым коллективом юридического лица с совместной или долевой формой собственности, строилось на основе арендованного имущества, которое представляло собой единичный объект - магазин, ателье, кафе, парикмахерская и пр. Для привлечения оборотных средств коллектив был вынужден закладывать или продавать доли, что привело к массовой смене собственников и в дальнейшем к ликвидации коллективных предприятий.
2 этап. 1997-1999 гг. Период рецессии:
- приватизация через акционирование государственных и муниципальных предприятий и инвестирование с реконструкцией и капитальным ремонтом объектов государственной и муниципальной собственности;
— строительство новых объектов.
Финансовый кризис августа 1998 г. внес определенные изменения в процесс развития рынка недвижимости, однако не вызвал кризисных явлений, поэтому период второй половины 1998-1999 гг. определяется как период рецессии - относительный, умеренный спад деловой активности на рынке при росте цен на недвижимое имущество, номинированных в рублях. Снижение активности на рынке наблюдалось за счет падения уровня предложения - собственники недвижимости заняли выжидательную позицию и ориентировались в своих действиях на стабилизацию финансовой системы страны. Часть участников рынка испытывала финансовые затруднения, связанные со сбоем в банковской системе, однако это явление не носило массовый характер и, следовательно, не являлось кризисным, по крайней мере, по отношению к рынку недвижимости. Потери, которые можно отнести к категории упущенной выгоды, в данном случае, понесли продавцы недвижимости, в первую очередь в городах, цены на рынках недвижимости которых номинировались в долларах США.
В течение первых месяцев после августа 1998 г. наблюдались колебания в уровне спроса в связи с блокированием части денежных средств предприятий и организаций, сбережений населения на счетах коммерческих банков.