Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

• Автор: Коланьков, Сергей Вячеславович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 421 с. : ил.

Содержание

Введение

Глава 1. Тенденции развития оценочной деятельности

1.1. Оценка недвижимости в древних государствах

1.2. Зарождение научной теории оценки недвижимости

1.3. Современное состояние теории оценки рыночной стоимости недвижимости

1.4. Выводы по главе

1.5. Постановка цели и задач исследования

Глава 2. Теоретические основы оценки рыночной стоимости

недвижимости железнодорожного транспорта

2.1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях оценки рыночной стоимости
2.2. Классификация видов, подходов и методов оценки
2.3. Основные принципы оценки
Глава 3. Определение варианта (анализ) наиболее эффективного
использования объекта
Глава 4. Оценка рыночной стоимости недвижимости
доходным подходом
4.1. Расчет чистого операционного дохода
4.2. Оценка величины коэффициента капитализации
4.3. Метод прямой капитализации
4. 4. Метод дисконтирования денежного потока
4.5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа
4.6. Метод остатка
Глава 5. Оценка рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом
5.1. Метод сравнения продаж
5.2. Метод квалиметрии

5.3. Метод аналогий
Глава 6. Оценка рыночной стоимости недвижимости
затратным подходом
6.1. Метод балансовой (бухгалтерской) оценки
6.2. Метод сметного ценообразования
6.3. Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости
6.4. Метод дисконтирования сметной стоимости
6.5. Метод выделения для недвижимости в целом
(метод вычитания)
Глава 7. Согласование результата оценки
Глава 8. Использование результатов оценки рыночной стоимости
недвижимости
Основные выводы и рекомендации
Литература
Приложения

Введение
Оценочную деятельность с полным правом можно отнести к древнейшим занятиям человечества. При общинном ведении хозяйства недвижимость находилась в общем пользовании всего племени. Понятия собственности на землю фактически не существовало. Занятая племенем территория воспринималась как данность, как часть окружающей природы. Задачей оценки было определение наиболее выгодного (безопасного, урожайного, обеспеченного строительными материалами, полезными ископаемыми, кормами и водой) места жительства племени. Другими словами, оценка зародилась в виде отдельных элементов технической, военной и экологической экспертизы. На раннем этапе её развития не требовалось проведения стоимостной оценки, хотя рентные характеристики земельных участков широко учитывались. Это свидетельствует о том, что понятие земельной ренты не связано с появлением частной собственности на землю, а отражает те или иные выгоды расположения участков с точки зрения приносимой пользы, удобств, преимуществ.
С выделением из общины отдельных родов, а затем и семей происходит разделение племени на вооруженную и невооруженную части. Вооруженная часть перестает заниматься ведением хозяйственной деятельности и в качестве платы за обеспечение безопасности жителей начинает получать вознаграждение в виде сельскохозяйственной и про-

стоимость определяется стоимостью рабочего времени. Данное определение соответствует затратному подходу в оценке недвижимости.
Во втором определении он сформулировал положение, согласно которому стоимость определяется покупаемым трудом, что отражает положения сравнительного подхода в оценке рыночной стоимости недвижимости.
Третье определение стоимости Смит дал на основе доходов, что в современной теории оценки положено в основу доходного подхода. Тем самым Адам Смит отразил необходимость множественности подходов при определении величины рыночной стоимости объекта оценки.
В своей работе Д. Рикардо также формулирует положение о множественности понятий “стоимость” [31, с.404]. Он, как и А.Смит, различает понятия меновой и относительной стоимости. Указывает, что хотя Смит и говорит, что единственным основанием при обмене товаров (меновая стоимость) является труд, затраченный при их производстве, он нигде не анализирует влияние накопления капитала и части земельной ренты на относительную стоимость товара, хотя и признаёт существование этого влияния. Рикардо отмечает, что кроме различий в количествах труда, стоимость товаров определяется также: 1) различиями в степени долговечности основного капитала и 2) различиями в отношениях капитала, предназначенного на содержание труда и капитала, вложенного в основные средства. Эти два указанных различия определяются другой причиной - изменением стоимости труда. Чем большую долю составляет основной капитал, тем большее падение меновой стоимости товара будет при повышении стоимости труда. Кроме того, замечает Рикардо, меновые стоимости зависят от времени, за которое могут быть доставлены на рынок те или иные товары.
Рикардо не согласился с мнением А.Смита о складывании стоимости из доходов. Наоборот, считал он, она распадается на них. Но вслед за Смитом Рикардо при анализе воспроизводства опускал постоянный ка-