Определение эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку с участием иностранного капитала

• Автор: Чжан Наньнань
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 138 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Инвестиции, инвестиционные проекты, их особенности в непроизводственном строительстве

1.1. Понятие и состав инвестиций в жилищно-гражданское строительство

1.1.1. Понятие инвестиций

1.1.2. Классификация инвестиций

1.1.3. Понятие и структура капитальных вложений

1.2. Понятия и виды инвестиционных проектов

1.2.1. Понятия проекта, инвестиционного проекта, инвестиционно-строительного проекта

1.2.2. Классификация инвестиционных проектов

1.2.3. Понятия, этапы и содержание инвестиционно-строительной деятельности

1.3. Современная инвестиционная политика развития непроизводственной сферы
1.3.1. Понятие инвестиционной политики
1.3.2. Этапы инвестиционной политики в России
1.3.3. Модели инвестиционной политики в мировой практике
Глава 2. Методика оценки эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку
2.1. Развитие методов оценки эффективности инвестиционных проектов
2.2. Общие положения современной методики оценки эффективности инвестиционных проектов
2.2.1. Понятие и виды эффектов и эффективности инвестиций
2.2.2. Показатели эффективности инвестиционных проектов
2.2.3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов
2.3. Методы расчета эффективности инвестиций в непроизводственное
строительство
2.3.1. Оценка коммерческой и бюджетной эффективность
2.3.2. Рекомендации по оценке социальных результатов строительства
непроизводственных объектов
Глава 3. Оценка эффективности инвестиций в комплексную застройку жилого квартала
3.1. Особенности инвестиционного проекта “Балтийская жемчужина”
3.1.1. Общие сведения о районе строительства и компании инвесторе-застройщике; проблемы удаленности и транспортного обслуживания района
3.1.2. Характеристика жилищного и общественного строительства в инвестиционном проекте “Балтийская жемчужина”
3.1.3. Анализ рынка первичной недвижимости, спроса, предложение и конкурентного окружения
3.1.4. Характеристика и показатели застройки жилого квартала «Жемчужная премьера»
3.2. Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта
3.2.1. Расчет расходов на осуществление инвестиционного проекта
3.2.2. Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера» ( I очередь)
3.2.3. Оценка фактической эффективности реализации инвестиционного проекта «Жемчужная премьера» (I очередь)
Заключение и выводы
Литература
Приложения

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
Проблема эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку в условиях развития частного бизнеса по существу не исследована. Это является следствием того, что в 90-е годы прошлого века были утрачены требования и методы осуществления комплексной застройки жилых кварталов.
В настоящее время эти принципы и методы восстанавливаются в деятельности таких социально ориентированных компаний, как «ЛенСпецСму», «Дальпитерст-рой», которые возводят не отдельные жилые дома, а жилые кварталы со всей социальной инфраструктурой.
С такой же инициативой выступила Шанхайская инвестиционно- строительная компания (КНР), предложившая в 2005 г. реализовать проект «Балтийская Жемчужина» - строительство нового жилого района в юго-западной части Санкт-Петербурга, удаленного от центра города и требующего больших затрат на инженерную подготовку и благоустройство территории.
Таким образом, назрела необходимость разработки теоретических основ и современных методов обоснования эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку с участием иностранного капитала. При этом следует руководствоваться современными методическими положениями оценки эффективности инвестиционных проектов, но учитывать специфику объекта исследования.
Однако в действующих методических документах отсутствуют рекомендации по оценке эффективности объектов непроизводственного назначения. Разработка такой методики требует углубленного анализа всего накопленного опыта оценки инвестиций в российской и зарубежной практике и творческого осмысления результатов анализа.
Степень разработанности темы исследования
Исследованию основополагающих теоретических понятий: инвестиции, классификация инвестиций, проект, инвестиционный проект, посвящены работы таких отечественных ученых, как Абрамов С.И., Антипин А.И., Аристова М.В.,

днях исследуют инвестиционные возможности по строительства объекта, на других — обосновывают преимущества тех или иных его вариантов, на третьих — составляют инструкции и выполняют расчеты, которые несут исключительно вспомогательные функции, на четвертых — выбирают инструменты реализации проекта.
Таким образом, можно сделать вывод, что по своей совокупной значимости, затратам времени и объемам работ стадии существенно различаются. При этом четких границ как между стадиями, так и этапами инвестиционного процесса провести невозможно. Этапы разработки и реализации ИП показаны на рис. 1.1.
Предынвестиционный этап
Инвестиционный

Эксплуатационный этан
Ликвидационный

Поиск инвестиционных концепций и формулирование замысла (идеи).
Предварительная подготовка проекта.
Оценка технико-экономической и финансовой приемлемости альтернативных проектов
Подготовка базпес-гишна проекта и утверждение инвестиционного решения
Проведение переговоров и заключение контрактов. Инженерно-строительное проектирование. Строительно-монтажные работы.
Маркетинг.
Обучение
Сдача в эксплуатацию и пуск объекта строительства.
Расширение.
Инновация.
Социально-бытовое обслуживание. Восстановление.
Капитальный ремонт
Ликвидация.
Мониторинг эффективности результатов.
Рис. 1.1. Этапы разработки инвестиционного проекта в строительстве [23]
В течение первых двух этапов происходит вложение финансовых ресурсов, а в течение третьего этапа все инвестированные средства возвращаются вместе с прибылью (рис. 1.2).