Экономические отношения на российском рынке недвижимости в условиях цикличности развития

• Автор: Журавлев, Николай Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.01
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Ярославль
• Количество страниц: 164 с. : ил.

Глава 1. Концептуальные положения формирования и развития экономических отношений рынка недвижимости
1.1. Экономическая сущность недвижимости в системе отношений рыночной экономики
1.2. Трансформация сбережений в инвестиции и специфика инвестиционных процессов на российском рынке недвижимости
1.3. Циклический характер рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования
Глава 2. Институциональные аспекты регулирования рынка недвижимости
2.1. Современное состояние и основные тенденции рынка недвижимости в России
2.2. Механизм государственного регулирования рынка недвижимости как отражение зрелости институциональной среды
Глава 3. Влияние циклических колебаний на развитие рынка недвижимости
3.1. Особенности циклических колебаний рынка недвижимости
3.2. Профиль российского рынка недвижимости в условиях цикличности развития
и задачи государственной структурной политики
Заключение
Список использованной литературы
Актуальность темы исследования. Недвижимость как экономическая категория проявляется в качестве социально значимого фактора воспроизводственного процесса, оказывает влияние на стабильность общества в целом и его экономический рост, а так же является показателем жизненного уровня населения и одним из факторов экономической безопасности страны. В условиях преобразования общественно-политического строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений в 90-е гг. XX века начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости, складываться и развиваться экономические отношения между субъектами рынка, на сущностные проявления которых оказывает влияние тип конкуренции, характерный для разных сегментов, и цикличность в динамике основных параметров рынка.
Проблемы цикличности экономического развития относятся к числу наиболее важных в экономической теории, по этой причине в экономической научной литературе сохраняется дискуссия о факторах, содержании, последствиях и направлениях регулирования экономических циклов.
Регулирующая роль государства в развитии рынка недвижимости все более воспринимается как необходимость. Это связано, с одной стороны, с высокой социальной значимостью данного рынка по сравнению с другими рынками, так как ситуация в сегменте жилой недвижимости напрямую связана с социально-экономической стабильностью общества. С другой - взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками обуславливает необходимость проведения антициклической политики не только для регулирования колебаний макроэкономических показателей экономической системы, но и с целью нивелирования последствий подобных колебаний на рынке недвижимости.
Высокое социально-экономическое значение недвижимости и отсутствие единства взглядов в научной литературе на проблему цикличности развития рынка недвижимости, включая определение эндогенной или экзогенной природы факторов, детерминирующих смену фаз цикла, а так же совокупности методов, механизмов, подходов к оценке эффективности государственного антициклического регулирования, определяют актуальность выбранной темы.

Состояние научной разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме нелинейного характера развития экономических систем проявился еще в XIX веке. В течение периода с 1870 по 1920 годы в экономической теории доминировали подход частичного равновесия А.Маршалла1 и подход общего равновесия Л.Вальраса2. В эволюционной системе Й.Шумпетера3 важную роль при построении теории цикла играет концепция инновации, наличием которых предопределена неустойчивость рыночной экономики.
Фундаментальные исследования в области экономической динамики и цикличности воспроизводства начались с Дж.М.Кейнса4, который рассматривал эволюцию капиталистической системы как потенциально нестабильную в отличие от неоклассического подхода, где экономический рост характеризуется как устойчивый процесс.
В рамках кейнсианства над проблемой цикла работало несколько выдающихся ученых. Ряд фундаментальных идей по данной теме высказал Р.Харрод5, центральная идея неокейнсианства о соединении механизмов мультипликатора и акселератора разрабатывалась П.Самуэльсоном6, Дж. Хиксом7. Однако, наибольшую известность в качестве неокейнсианского теоретика цикла приобрел американский экономист Э. Хансен8, который на основе данных экономической статистики США, изложил концепцию множественности циклов, напрямую связывая их с колебаниями инвестиций, в свою очередь детерминированных различными причинами (научно-техническим прогрессом, демографическими сдвигами и др.)
Предложенный Э.Хансеном «строительный цикл» в дальнейшем изучали с других позиций Дж. Риггольмен, В. Ньюмен и некоторые другие аналитики. С. Кузнец9, проанализировав динамику численности населения, показатели строительной промышленности, движение капитала, ВНП и другие переменные, пришел к выводу о существовании циклов в развитии строительной промышленности. В своей попытке объяснить их он, с одной стороны, подчеркивал значение факторов неконъюнктурного
1 Маршалл А. Принципы политэкономии.
2 Вальрас Л. Элементы чистой политической экономии. М.: Изограф, 2000.
3 Шумпетер Й.А. Теория экономического развития. М.:Прогресс, 1982
4 Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978
5 Харрод Р. К теории экономической динамики. М.: Директ-Медиа, 2007
6 Самуэльсон П.А. Основания экономического анализа. СПб: Экономическая школа, 2002
1 Хикс Дж. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993
8 Э. Хансен. Экономические циклы и национальный доход.
9 Кузнец С. Национальный доход и капиталообразование в 1919-1935 гг. Сб. Современная экономическая мысль. Серия: Экономическая мысль Запада/Ред.: Афанасьева B.C., Энтова P.M./ М.: Прогресс, 1981. - С. 34-42.

Таблица 1.2. - Динамика изменения факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций73.
факторы 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Высокий уровень налогов 81% 73% 67% 64% 61% 47% 50% 42% 42% 39% 37% 53% 50%
Неплатежеспособность заказчиков 82% 65% 62% 55% 49% 38% 37% 27% 22% 39% 37% 27% 29%
Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53% 45% 50% 48% 45% 37% 38% 40% 43% 35% 29% 35% 38%
Недостаток заказов на работы 29% 30% 35% 33% 28% 17% 20% 13% 16% 25% 29% 19% 18%
Конкуренция со стороны других строительных фирм 16% 24% 30% 33% 36% 32% 36% 35% 29% 26% 33% 34% 33%
Недостаток квалифицированных рабочих 13% 20% 22% 22% 28% 25% 26% 26% 27% 18% 16% 19% 22%
Нехватка и изношенность машин и механизмов 35% 40% 20% 15% 13% 7% 7% 6% 4% 4% 4% 2% 2%
Высокий процент коммерческого кредита 36% 31% 17% 13% 17% 11% 15% 13% 10% 15% 17% 12% 12%
Таким образом, специфика инвестиционных процессов, протекающих на рынке недвижимости, отражается в неравномерности развития рынка по двум направлениям -с точки зрения, территориального деления на сегменты, где основные инвестиции попадают в Центральный федеральный округ. Субъекты федерации, на которых рентабельность инвестиций крайне низкая, в силу неблагоприятного социально-экономического положения, практически не имеют денежных средств для строительства и реконструкции объектов недвижимости. Эта ситуация требует государственного вмешательства.
Неравномерность развития рынка недвижимости так же наблюдается и с точки зрения деления рынка на жилую и коммерческую недвижимость. Из-за большей рентабельности инвестирования коммерческих объектов, основной объем денежных средств попадает именно на этот сегмент. Это так же может быть объяснено существующими механизмами инвестирования недвижимости - долевое строительство и паевые инвестиционные фонды недвижимости, более половины которых работают только с квалифицированными инвесторами, и инвестируют в основном коммерческую недвижимость, в виду большей рентабельности.
Сложившаяся в России практика инвестирования через подобные фонды приводит к отсечению большого количества мелких инвесторов от рынка
73 В процентах от общего числа строительных организаций. Источник: Федеральная служба государственной статистики.ТЖЬ: