Оценка активов при долгосрочном кредитовании проектов развития недвижимости

• Автор: Кудайметов, Шамиль Рамилевич
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 162 с.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Инструменты долгосрочного кредитования развития объектов недвижимости
1.2. Участники проектов развития недвижимости при долгосрочном кредитовании
1.3. Методы оценки активов и их ограничения при оценке развивающихся объектов недвижимости
ОЦЕНКА РАЗВИВАЮЩИХСЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Денежные потоки проектов развития объектов недвижимости
2.2. Обоснование ставки дисконтирования при финансировании проектов развития недвижимости
2.3. Модель стоимостной оценки развивающихся объектов недвижимости
ПРИМЕНЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ДОЛГОСРОЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
3.1. Расчет стоимости обеспечения при кредитовании проектов развития недвижимости
3.2. Определение долей участников проектов при развитии объектов недвижимости
3.3. Оценка стоимости активов при строительстве офисноскладского комплекса в Санкт-Петербурге
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПРИЛОЖЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Введение
Актуальность темы исследования.
Активное развитие строительной отрасли в РФ в последние годы обусловлены в том числе доступом участников строительного рынка к заемному финансированию. Интерес российских банков к строительной отрасли, в свою очередь, объясняется высокой доходностью реализуемых проектов, возможностью диверсификации активов и большой капиталоемкостью строительной отрасли. В то же время мировой финансовый кризис привел к тому, что со второй половины 2008 года долгосрочное финансирование строительной отрасли практически прекратилось, что связано, в первую очередь, с сильным спадом спроса на недвижимость и, как следствие, падением цен и деловой активности на данном рынке. Растущие риски строительной отрасли приводят к тому, что банки ужесточают требования к кредитуемым проектам, требуя больших гарантий возвратности вложенных средств.
Финансирование проектов развития недвижимости со стороны кредитной организации осуществляется отдельными траншами в рамках одной или нескольких кредитных линий или поэтапно, вначале приобретение самого земельного участка, а в последующем его освоение. При этом по мере развития проекта возможно изменение рыночной стоимости приобретенного земельного участка, выступающего в качестве залога по кредиту, с целью обеспечения финансирования дальнейшего нового строительства.
Важнейшим этапом при определении целесообразности вхождения кредитной организации в строительный проект является анализ и оценка активов, приобретаемых и создаваемых в ходе реализации проекта. Первоначально данные активы, как правило, представлены правами заемщика на земельный участок, предполагаемый к застройке. При этом залог прав на земельный участок является, как и частичным обеспечением возвратности кредитных средств, так и вкладом обладателя прав на земельный участок в реализуемый проект, а доходная эксплуатация

создаваемых в ходе реализации проекта развития недвижимости активов, является источником погашения кредитных средств.
Выработку новых подходов к управлению залоговыми активами (и их оценке для целей управления) возможно рассматривать в качестве фактора повышения эффективности деятельности кредитных организаций. Учитывая, что рынок недвижимости в России развивается весьма динамично, является рынком с не устоявшейся цикличностью и связями со смежными рынками, имеет место дисбаланс спроса и предложения, вопросы оценки активов являются актуальной проблемой в теории и практике банковского бизнеса.
Степень разработанности проблемы.
Теория стоимостной оценки недвижимости имеет глубокие исторические корни, развиваясь со времен классической экономической школы и развития теории земельной ренты. Современный этап развития оценочной деятельности в России начался в 1993 году, когда за основу была принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами. В основу подготовки первых оценщиков положены труды известных специалистов в области оценки недвижимости: Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Г. Харрисона, Д. Эккерта, Шеннона П. Пратта и др., которые в своих изданиях обобщили теорию и практику оценки недвижимости на американском рынке 80-х гг. XX века.
Среди отечественных исследований в области стоимостной оценки активов необходимо отметить труды Озерова Е. С., Грибовского С. В., Валдайцева С. В., Медведевой О. Е., Тарасевича Е. И., Федотовой М. А, Ерязновой А. Г. и других.
Однако потребности практики оценки на современном этапе развития экономики заставляют критически взглянуть на применяемые методики оценки в российских условиях. В последнее время сфера деятельности профессиональных оценщиков становиться гораздо шире и выходит за рамки только стоимостной оценки. Пользователям оценочных услуг необходимо не только провести оценку рыночной или иной стоимости актива, но и дать

Таким образом, понятие «инвестиционная недвижимость», принятая в МСФО не может быть, безусловно отнесена к активам, развиваемым в ходе реализации проекта строительства доходной недвижимости.
Учитывая изложенное, в рамках данного исследования под развивающимися объектами недвижимости при долгосрочном кредитовании, понимаются активы, соответствующие следующим основным критериям:
У необходимость значительных по времени и масштабу инвестиций;
У объекты недвижимости, приобретаемые и создаваемые в ходе реализации проекта, являются основным обеспечением исполнения обязательств должника;
У источником погашения долгосрочного кредита выдаваемого на инвестиционной фазе проекта, является выручка от доходной эксплуатации объекта недвижимости У основной метод оценки - метод предполагаемого использования в варианте БСР-анализа26.
6 Грибовский С. В. к имущественной составляющей развивающихся объектов недвижимости относит: 1) свободный земельный участок 2) Здание, строение или сооружение, требующее завершения строительства, капитального ремонта либо реконструкции, (материалы семинара СМАО «Особенности оценки недвижимости в современных условиях», 18-19 февраля 2011 года)