Организационно-экономические основы управления рынком недвижимости

• Автор: Магомедов, Муртузали Мухтарович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Махачкала
• Количество страниц: 133 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ИССЛЕДОВАНИЮ И УПРАВЛЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Общая характеристика недвижимости и основные сегменты рынка недвижимости.
1.2. Анализ факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости
1.3. Анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости.
1.4.0сновные задачи исследования и управления рынком недвижимости
ГЛАВА 2.РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ И ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ.
ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности и основные тенденции развития ипотеки объектов рынка недвижимости
2.1.1. Особенности развития ипотеки предприятий, зданий и сооружений
2.1.2. Особенности развития ипотеки земельных участков
2.1.3. Особенности развития ипотеки жилых домов и квартир.
2.2.Анализ и тенденции развития методов оценки объектов недвижимости
ГЛАВА 3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ОПЕРАЦИЯМИ, ПРОВОДИМЫМИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
3.1.Теоретические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом
3.2.Проектирование операций с недвижимым имуществом
3.3. Оценка эффективности операций с недвижимостью.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


Критика законодательного определения понятия недвижимость связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым объектам. Следуя п. ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых объектов при наличии прочной связи е с землй и невозможности е перемещения в пространстве без нанесения ей определнного ущерба. Рассмотрим, насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых объектов. Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст. ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи абсолютно движимые продукция, сырь, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обоснованно. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом Об основах федеральной жилищной политики. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землй, их местоположение может быть существенно изменено путм передвижения без особого ущерба для их целевого назначения ,. Таким образом, единственным классическим объектом недвижимости с с юридической точки зрения может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой, по крайней мере, относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России происходит под знаком законодательной неустойчивости изза отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте. Следовательно, к недвижимости следует отнести материально реализованные, существенные по объму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землй и зависимы от не, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственным органам, в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научно полным, однако оно уже фактически применяется на практике . На наш взгляд, понятие недвижимости, как и ряд других первичных рыночных понятий, является интуитивным и на сегодняшний день не имеет строгого формального определения. С экономической точки зрения, объекты недвижимости являются товаром, обладающим потребительской стоимостью и являющимся или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социальноэкономическую общественную значимость, а так же сохраняющим свои потребительские свойства на достаточно длительном периоде. Собственником недвижимости может быть как государство, так и различные физические и юридические лица. Учитывая особую социальноэкономическую значимость все сделки с недвижимостью, в результате которых происходит смена собственника, должны осуществляться под контролем государства и регулироваться им в законодательном порядке. Следует отметить, что рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он обычно представляется в четырех основных сегментах рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, рынок земельных участков и рынок ценных бумаг на недвижимость.