Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости - многофункциональных торговых комплексов

• Автор: Соловьев, Алексей Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 142 с.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 РОЛЬ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ КРУПНОГО ГОРОДА.
1.1. Современные требования к многофункциональным торговым комплексам .
1.1.1. Определения и терминология
1.1.2. Классификация МТК.
1.1.3. Арендаторы МТК
1.1.4. Современные требования к МТК.
1.2. Состояние рынка МТК в Москве и Санкт Петербурге.
1.2.1. Состояние рынка МТК в Санкт Петербурге
МТК городского значения.
МТК районного значения
МТК локального значения.
1.2.2. Состояние рынка МТК в Москве.
Суперцентры
МТК городского и окружного значения.
1.2.3. Сравнение характеристик рынка МТК Москвы и Петербурга
1.3. Значимость многофункциональных торговых комплексов в.
социальной и экономической инфраструктуре города.
1.3.1. Социально экономические последствия открытия МТК.
1.3.2. Правительственные программы по развитию МТК
Выводы по главе
ГЛАВА 2. ОПТИМИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ СОЗДАНИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ.
2.1. Основные принципы разработки концепции создания многофункционального торгового комплекса
2.1.1. Технология создания МТК
2.1.2. Методика разработки Концепции Инвестиционного проекта МТК
2.1.3. Риски, возникающие при реализации МТК
2.2. Выбор оптимального проекта строительства или реконструкции многофункционального торгового центра.
2.2.1. Постановка задачи
2.2.2. Определение состава конечных пользователей МТК.
2.2.3. Определение ассортимента и состава арендаторов.
2.2.4. Технология выбора оптимального проекта МТК, выбор типа, уровня и расчет арендопригодной площади.
2.3. Вероятностная модель развития рынка коммерческой недвижимости и МТК.
2.3.1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт Петербурга.
2.3.2. Рынок коммерческой недвижимости Москвы.
2.3.3. Сравнительная характеристика рынков МТК и коммерческой недвижимости Москвы и Санкт Петербурга
2.3.4. Прогноз ценовых параметров рынка коммерческой недвижимости Санкт Петербурга до года.
Выводы по главе
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ.
3.1. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционных проектов многофункциональных торговых комплексов
3.1.1. Общепринятые критерии оценки эффективности
3.1.2. Чистая текущая стоимость
3.1.3. Индекс прибыльности.
3.1.4. Отношение выгоды затраты
3.1.5. Ставка дисконтирования
3.1.6. Внутренняя норма рентабельности.
3.1.7. Срок окупаемости проекта
3.1.8. Учет рыночной стоимости при оценке экономической эффективности МТК в долгосрочной перспективе.
3.2. Расчет расходной и доходной базы при проектировании, строительстве и эксплуатации МТК
3.2.1. Расчет инвестиционной потребности при строительстве МТК
3.2.2. Расчет доходной базы
3.2.3. Расчет текущих затрат при эксплуатации МТК
3.2.4. Паспорт инвестиционного проекта МТК.
3.3. Оценка экономического эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт Петербурга.
3.3.1. Экономический эффект на этапе проектирования МТК
3.3.2. Экономический эффект на этапе строительства.
3.3.3. Экономический эффект от арендной деятельности.
3.3.4. Экономический эффект от деятельности арендаторов
3.3.5. Мультипликативный эффект в экономике от деятельности МТК
Выводы по главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ГЛОССАРИЙ.
ЛИТЕРАТУРА


В условиях города размер ЗЭВ также определяется по числу жителей, проживающих на территории зоны. Под влиянием особенностей городской застройки локальный МТК может иметь ЗЭВ большую по площади, чем ЗЭВ МТК районного значения. Кроме этого, размеры ЗЭВ различны для каждого отдельно взятого города. Также при определении уровня МТК в классификации учитывается его общая площадь. Определим уровни классификации МТК общего назначения1 для СанктПетербурга более конкретно. К локальным МТК в Санкт Петербурге относят МТК общей площадью до 5 ООО кв. ООО жителей. К районным МТК относят МТК общей площадью от 5 ООО до ООО кв. ЗЭВ до пяти километров, или в районе с населением до 0 ООО человек. Городскими МТК в условиях Санкт Петербурга считают МТК общей площадью более ООО кв. ЗЭВ которых распространяется хотя бы на половину площади или половину населения города. МТК общего назначения неспециализированный МТК, в ассортиме1гге которого присутствуют все товарные группы одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника и т. ООО кв. В настоящее время такие объекты отсутствуют, однако их возведение планируется в перспективе до года. МТК каждого уровня имеет свои задачи, соответственно которым и осуществляется коммерческое наполнение комплекса. Локальные МТК осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса ремонт обуви, прачечная. Основным оператором якорем2, в большинстве случаев, является продуктовый минимаркет или рынок. Районные МТК предлагают товары повседневного спроса одежда, обувь, аксессуары, продукты, лекарства, хозтовары и т. Якорным арендатором, как правило, является продуктовый супермаркет, мини якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Городские МТК обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома глубокий и широкий ассортимент, различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Суперцентр представляет полную линейку товаров и услуг, включая услуги индустрии развлечений и общественного питания. Существуют форматы МТК, выходящие за рамки настоящей классификации. К ним относятся специализированные МТК, например, мебельные, строительные, а также бутик центры. Все такие МТК, как правило, имеют общегородскую зону экономического влияния, однако они ориентируются не на все население, а на некоторые отдельные клиентские группы. В настоящее время вышеприведенная классификация оспаривается рядом экспертов, считающих ее сложной и неоднозначной. В частности, такого мнения придерживается Российский совет торговых центров РСТЦ. Якорь, якорный арендатор арендатор, занимающий наибольшую торговую площадь в данном МТК, и обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, главный арендатор МТК. Европе классификация МТК по размеру арендопригодной площади . С апреля года данная система применяется всеми крупнейшими консультантами по торговой недвижимости , i Ii, i i и Магазином магазинов. Все торговые объекты с меньше 5 0 кв. МТК, и называются Современные объекты розничной торговли СОРТ. Такая классификация, если она будет принята повсеместно, может сильно изменить картину рынка. Из категории МТК выпадут небольшие МТК, а также большие объекты с рыночной концепцией. Кроме того, изменятся представления о площади многих крупных МТК, ведь показатель составляет, как правило, от до от общей площади. Классификация МТК по представляется более прогрессивной, т. МТК, однако не являющиеся МТК на самом деле, и показать более объективную картину происходящего. С другой стороны, классификация по ЗЭВ позволяет более конкретно формулировать требования к МТК в зависимости от его класса, чего не предусматривает классификация . В связи с этим, так как в настоящее время используется оба формата классификации, все рассматриваемые МТК будут классифицированы по обоим шкалам, а предъявляемые к МТК требования будут сформулированы по классификации ЗЭВ. Арендаторы МТК классифицируются на две основные группы якорные арендаторы и стандартные арендаторы.