Инвестиционная политика развития недвижимости крупных городов

• Автор: Лимонов, Леонид Эдуардович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 418 с. : ил.

спад и последовавший за ним финансовый кризис привели к обострению традиционных
проблем развития городской среды, в числе которых проблемы сохранения
историкоархитектурных памятников, реконструкции ветхого жилищного фонда,
обновления городской инфраструктуры, комплексной реконструкции территорий, а
также проблемы повышения эффективности землепользования и функционирования
жилищнокоммунального комплекса. Таким образом, особую актуальность в
современных условиях приобретают исследования в области городской экономики и
местной городской экономической политики, как важное направление
региональной экономической науки.
Прикладным аспектом региональной экономической науки является задача
регулирования экономического развития территорий, иными словами формирование
региональной экономической политики. Под экономической политикой можно понимать
регулирующее воздействие на экономику со стороны государственных органов на
основе достигнутого в обществе консенсуса относительно системы приоритетов
социальноэкономического развития. Потребность в регулирующем воздействии
местных властей на экономическое развитие объективно обусловлена особенностями
современной экономики и технологии. Наиболее динамичные центры экономического
развития находятся в регионах, где именно активное участие местных властей
содействовало формированию разнообразной, целенаправленной и взаимосвязанной
системы услуг и кооперации фирм. В условиях современной России тем более важна
организующая и направляющая функция местных властей в экономическом развитии,
способствующая лучшей ориентации предпринимателей и структурной перестройке
экономики.
На операциональном уровне местную экономическую политику можно рассматривать
как комплекс мер регулирующего воздействия на экономику, осуществляемый
органами местной власти или при ее участии в рамках определенной концепции,
направленной на расширение экономического потен
циала территории и повышение эффективности его использования, усиление
конкурентоспособности местных предприятий посредством создания лучших общих
условий производства, динамичной и плодотворной среды для экономического
развития на местном уровне.
Важнейшими элементами экономической политики выступают
система налогообложения
система регулирования естественных монополий уровень тарифов и иных платежей,
регулируемых местными властями
хозяйственный климат уровень административных барьеров и трансакционных
издержек
система поддержки предпринимательства, включая информирование и обучение
предпринимателей и менеджеров, развитие деловой инфраструктуры
поддержка отдельных отраслей и др.
Следует выделять различные направления местной экономической политики, в т.ч.
инвестиционную политику систему мер, направленных на привлечение инвестиций
промышленную политику политику, направленную на поддержку определенных
отраслей промышленности, политику в области поддержки малого
предпринимательства, инновационную политику и др. Каждая из составляющих
местной экономической политики содержит определенный набор элементов
например, налоговые льготы и др Комбинация этих политик определяет местную
экономическую политику в целом. Графически это можно представить в виде
следующей матрицы содержащей набор элементов экономической политики и
объединяющей в себе ряд частных политик инвестиционную, инновационную,
промышленную и т.д. см.
Элементы экономической политики








X
е
X
X
с
о
с








Инвестиционная
политика
Мы

Промышленная
политика

Инновационная
Политика


Политика поддержки малого бизнеса
К1
КИ






Рис. 1.1. Направления и компоненты местной экономической политики
К числу документов фиксирующих местную экономическую политику относятся
законы и законодательные акты
регуляторные и нормативные акты
судебные определения и решения
постановления и распоряжения административных органов.
Особую роль при этом играют всякого рода долгосрочные планы, стратегии и
концепции развития, часто не являющиеся нормативноправовыми актами, но
задающие идеологию и основные приоритеты социальноэкономического развития.
Формирование экономической политики процесс подготовки предложений и
рекомендаций по регулированию или дерегулированию тех или иных сфер, оказанию
поддержки экономическим субъектам, часто вписывается как раз в рамки подготовки
и реализации таких программных документов, определяющих направления и
приоритеты местного развития. Состав и перечень этих документов, как правило,
определяются на местном уровне.
Рассматривая принятые за рубежом подходы к формированию местной экономической
политики нужно констатировать, что с х годов полити
.ф ка, направленная на поддержку экономического развития, пережила 3 этапа
эволюции. 1 Например, см. материалы на сайте Всемирного банка
ЬпрЛууу. На каждом из них появлялось новое
понимание приоритетов экономической политики и формировались новые инструменты
их реализации.
В табл. 1.1 представлено краткое описание каждого этапа.
Таблица 1.1.
Эволюция политики поддержки местного экономического развития
Этапы
Приоритеты
Инструменты
Первый
Привлечение инвести
Гранты крупные безвоз
е
ций в производственные
мездные перечисления
начало
мощности, в первую
Предоставление субсидиро
х гг.
очередь прямые ино
ванных займов нацеленных

странные внешние ин
преимущественно на при

вестиции
влечение инвестиций в про

Инвестиции в объекты
изводственные объекты

физической инфра
Налоговые каникулы

структуры
Субсидирование инвестиций в

объекты физической

инфраструктуры

Дорогостоящие подходы, на

правленные на снижение произ

водственных издержек для при

влечения новых предприятий
Второй
Удержание и развитие
Прямые формы поддержки от
е
существующих пред
дельных предприятий
ссредина
приятий
Бизнесинкубаторы и техно
х гг.
Приток внешних инве

стиций, но теперь уже
Консультации и тренинги для

нацеленных на опреде
малого и среднего бизнеса

ленные сектора или гео
Техническая методическая

графические районы


Программы поддержки для на

чинающих предпринимателей

Инвестиции в инфрастуктуру,

как жесткую физическую, так

и мягкую институциональную
Этапы
Приоритеты
Инструменты
Третий
Создание делового климата, способствующего развитию бизнеса в целом
Инвестиции в развитие институциональной инфраструктуры
Развитие частнообщественного партнерства
Поддержка притока частных инвестиций для производства общественных благ
Привлечение внешних инвестиций исключительно на целевой основе для
повышения конкурентных преимуществ
Разработка цельной единой стратегии для содействия росту местных компаний
Обеспечение конкурентоспособного инвестиционного климата
Поддержка и поощрение сотрудничества и сетевого взаимодействия кооперации
Поощрение развития бизнес кластеров
Поощрение повышения квалификации и качества рабочей силы
Привлечение внешних инвестиций в поддержку развития кластеров
Поддержка роста качества жизни
вторая половина х гг.

Как видно, с каждым последующим этапом в развитии местной экономической
политики все большее значение приобретали те направления, реализация которых
предполагает тесное взаимодействие с бизнесом. Таким образом, реализация самой
экономической политики на современном этапе невозможна без организации диалога
с предпринимательским сообществом. В условиях же переходного периода и
формирования рыночной экономики в содержании местной экономической политики
особое место занимают процессы, связанные с институциональными изменениями в
экономике приватизацией, формированием местного хозяйственного регулирования
и благоприятного хозяйственного климата, созданием условий для капитализации
недвижимости, образованием рыночной инфраструктуры. Особую роль приобретает
инвестиционная политика, т.е. разработка и реализация системы мер,
направленных на установление структуры и масштабов инвестиций, направлений их
использования и источников получения в сферах и отраслях экономики. Там, где
этому направлению экономической политики отдается приоритет, быстрее создается
благоприятная рыночная среда для привлечения инвестиций, снижается уровень
административных и трансакционных издержек, успешнее проходит структурная
перестройка экономики, идет развитие старых и новых видов деятельности,
обеспечивающих экономический рост.
Основным активом крупного города является недвижимость, состояние которой, в
том числе инфраструктуры, в городах России требует принятия неординарных мер
для ее массового обновления. Дальнейшее обветшание инфраструктуры и
недвижимости отрицательно влияет на инвестиционный рейтинг города и может
блокировать инвестиции в другие отрасли городской экономики. Поэтому для
городских властей является приоритетной инвестиционная политика в сфере
недвижимости, то есть реализация системы мер, направленных на создание условий
для привлечения частных инвестиций и повышение эффективности бюджетных
инвестиций в развитие городской недвижимости. Высокие трансакционные издержки
и административные барьеры, существующие в условиях переходной экономики в
инвестицицонностроительной сфере, препятствуют развитию городской
недвижимости, формированию благоприятной городской среды, отрицательно влияют
на инвестиционный климат в целом.
Теория трансакционных издержек и инвестиционная политика в сфере развития
городской недвижимости
Понятие трансакционных издержек разработано в рамках неоинститу циональной
экономической теории. 2 См. например, Коуз Р. Фирма, рынок и право. М., .,
Уильямсон О.И. Экономические институты капитализма. СПб., ., Норт Д.
Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. В кратком
определении трансакционные издержки представляют собой издержки, связанные с
входом на рынок и
выходом с рынка, доступом к ресурсам, передачей, спецификацией и защитой прав
собственности, заключением и обслуживанием деловых отношений.
Введение


Следует выделять различные направления местной экономической политики, в т. Рис. Например, см. ЬпрЛууу. В табл. Таблица 1. Предоставление субсидиро
х гг. Бизнесинкубаторы и техно
х гг. См. Коуз Р. Фирма, рынок и право. М., . Уильямсон О. И. Экономические институты капитализма. СПб. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. Робинзона Крузо2. По С. См. Фирма, рынок и право. М. x, . Категория трансакционных издержек ведет свое происхождение от двух работ Р. Коуза Природа фирмы г. Административные барьеры в экономике институциональный анализ Под общ. Лузана, В. П. Крючковой. М. ИИФ СПРОС КонфОП, . Таблица 1. Далее начинается зона неофициальных платежей взяток. России, но и в других странах. Рис 1. Основные особенности земли как товара. Принципах экономической науки А. Маршалла. Алонсо. Хранение этого ресурса бесплатно. Негомогенность и неделимость. Один участок нельзя заменить другим. Наличие связанных продуктов. Земельная рента и цена земли. Муниципалитеты. Рос . Застройщики. Советом. Подробнее см. В.В. Радасв. Общественные науки и современность, б.