Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения

• Автор: Манухина, Любовь Андреевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 167 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЗОР ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В РФ
1.1 Исследование рынка жилищной недвижимости и анализ особенностей его функционирования в условиях реализации стратегии доступного жилья в РФ..
1.2. Стратификация доходов населения России с идентификацией проблемной ситуации эффективного обеспечения доступности жилого фонда с учетом его качества и комфортности для различных социальных слоев населения
1.3. Анализ научно-практических исследований в сфере формирования жилищного рынка доступного жилья
Выводы по главе
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫБОРА СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА С УЧЕТОМ ЕГО КАЧЕСТВА И КОМФОРТНОСТИ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СЛОЕВ НАСЕЛЕНИЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИПГН

2.1. Исследование содержания и процесса реализации инвестиционных проектов по развитию городской недвижимости на основе систематизации воспроизводимого жилого фонда с учетом его комфортности
2.2. Методика обоснования вариантов возведения жилищной недвижимости с обустройством территории для различных слоев населения при реализации ИПГН с учетом показателей обеспечения доступности, качества и комфортности жилья
2.3. Формирование факторного пространства и эффективных методов обеспечения доступности жилого фонда по категориям населения на основе реализации ИПГН с учетом комфортности придомовой территории
Выводы по главе
ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ ЭФФЕКТИВНЫХ МЕТОДОВ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОГО ФОНДА С УЧЕТОМ ЕГО КАЧЕСТВА И КОМФОРТНОСТИ
3.1. Методические предложения по выбору эффективных моделей взаимодействия основных субъектов ИПГН
3.2. Методический подход к развитию ИПГН на основе показателей доступности, качества и комфортности жилого фонда с учетом стоимостной оценки придомовой территории жилого фонда
3.3. Практические рекомендации по выбору наиболее эффективных методов рационального воспроизводства объектов жилой недвижимости для учета интересов различных субъектов ИПГН
Выводы по главе
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
Решение жилищной проблемы населения России связано с реализацией ФЦП «Жилище» и государственной программы «Доступное и комфортное жилье и услуги ЖКХ» от 2012г.
Современная жилищная политика имеет одно самых «узких» мест в области регулирования доступности воспроизводимого жилого фонда для различных социальных слоев населения. Значительная дифференциация населения по уровням дохода на территориальных жилищных рынках требует более комплексных и системных подходов к обоснованию вариантов возведения жилья для различных категорий граждан. В этой связи в РФ возникают и развиваются институциональные механизмы формирования различных типов социального жилищного рынка коммерческого и некоммерческого найма. Учитывая, что в настоящее время в регионах сохраняется колоссальная очередь на социальное жилье (более 1/3 семей) введение институтов некоммерческого найма, различных форм коммерческой аренды, строительство жилья «эконом-класса» позволит местным органам власти значительно снизить остроту данной проблемы. Договор социального найма жилых помещений предусматривает предоставление жилых помещений нижнему и базовому слою населения из жилищного фонда государственной и муниципальной собственности. К одному из вопросов совершенствования действующих методических подходов обеспечения доступности жилья следует отнести важность комплексного рассмотрения процессов их регулирования.
Так вместе с традиционным рассмотрением процессов доступности как степени соответствия спроса и предложения по конкретным сегментам жилищного рынка и типам платежеспособных потребителей, важно одновременно регулировать уровень качества и комфортности жилья с обустройством придомовой территории. Именно данный подход в современных рыночных условиях позволяет формировать наиболее эффективные методы

формирования и развития рынка доступного жилья для различных социальных слоев населения.
На реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт жилого фонда сегодня выделяются колоссальные федеральные финансовые и материально-технические ресурсы. При этом одной из главных проблем обеспечения социальной, экономической и управленческой эффективности использования в процессе воспроизводства жилищного фонда является комплексность решения жилищной проблемы, решаемой через повышение доступности, комфортности и качества жилья, в том числе придомовых территорий в рамках реализуемых инвестиционных проектов городской недвижимости (ИПГН).
Процесс комплексного управления воспроизводимыми земельноимущественными комплексами недвижимости в составе ИПГН в городах требует дифференцированного подхода к регулированию придомовых территорий. Проблема нахождения свободных городских площадок под новое строительство особенно актуально в настоящее время и требует от муниципалитетов выбора эффективных методов управления составом и стоимостью придомовых территорий в составе ИПГН.
Исследования подтвердили, что решению вопросов, связанных с поиском путей развития доступности жилья на городских жилищных рынках уделяется недостаточно внимания, что требует от участников инвестиционностроительного процесса комплексного и системного решения в области регулирования воспроизводимого жилищного фонда для различных социальных слоев населения. Актуальность исследования данной проблемы исключительно высока, так как методы и результаты практического воплощения найденных решений затрагивают интересы населения, а также экономическую деятельность инвесторов, девелоперских компаний и институтов государственной и муниципальной власти.
Проблемы совершенствования экономических и управленческих отношений в сфере недвижимости, ее эффективного пространственного развития подробно представлены в работах: С.И. Абрамова, В.В. Бредихина,

инвестиционных и девелоперских компаний. Данная система обеспечивает оптимальное соотношение (соответствующее государственным социальным стандартам) между платежеспособным спросом населения, предложением и доступной ценой [1]. По мнению Горшкова Н.Г., коэффициент доступности жилья, безусловно, нужен, но не как самоцель, а как ориентир цели, к которой необходимо стремиться. Однако делать это лучше не за счет прибыли застройщиков, а за счет уменьшения и либерализации различного рода административных барьеров и бюрократических процедур, существующих в жилищном строительстве. Так, например, всемирный банк опубликовал результаты исследования «Ведение бизнеса в России в 2012 году» [22]. Исследования показали, что Россия в мировом рейтинге ведения бизнеса занимает 11 место из 185 по исполнению контрактов, 46 место по регистрации собственности, 53 место по разрешению неплатежеспособности, 178 место по получению разрешения на строительство, 117 место по защите инвесторов, 104 по кредитованию, 184 место по подключению к системе электроснабжения, при этом, надо пройти 47 процедур, чтобы получить разрешение на строительство в Москве, 458% от среднего дохода на душу населения стоит разрешение на подключение к электросети в Екатеринбурге.
В частности, J1.H. Бандорин, Н.Б.Косарева, Т.Д. Полиди, В.Т. Фадеев, К.В. Холопик [27], отмечают, что на сегодняшний день так и не создана правовая среда для формирования конкурентных и эффективных отношений в сфере жилищного строительства.
В сфере жилищного строительства произошли серьезные изменения, так например, увеличилась доля частных инвестиций в системе возводимых жилых домов по источникам финансирования и по формам собственности, государство перестало быть основным участником в рынке жилья.
Сдерживающими факторами, оказывающими влияние на развитие рынка доступного жилья, являются: высокая себестоимость строительства жилья, недостаточно проработанный механизм привлечения инвестиций, низкая платежеспособность большей части населения, отсутствие страхования