Право частной собственности на индивидуальный жилой дом

• Автор: Вердиян, Григорий Вачаганович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1997
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 149 с.

Введение
Проводимая в Российской Федерации и Республике Узбекистан, а также других странах СНГ жилищная реформа имеет целью обеспечить реализацию одного из основных прав граждан - право на жилище.
Право на жилище провозглашали принятые в разное время Конституции СССР и союзных республик. Однако, закрепление в них монополий государственной и общественной собственности и вызванные этим соответствующие законодательные решения, а также ограниченность рынка жилья приводили к тому, что право на жилище в значительной мере оставалось декларативным. Немалое значение имело и то, что индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и поселках городского типа лишь второстепенное место. К этому следует добавить исключительно потребительский характер, который был придан праву собственности граждан на жилой дом. Последнее явилось результатом абсолютного отрицания частной собственности. Не удивительно поэтому, что такая система за многие десятилетия своего функционирования не смогла коренным образом решить проблемы, связанные с реализацией права граждан на жилище.
Действующие Конституции Российской Федерации и Республики Узбекистан впервые закрепили на столь высоком уровне право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образования на основе его приватизации жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве частной собственности. Действующие Конституции, не ограничиваясь провозглашением права каждого гражданина на жилище, предусмотрели ряд эффективных гарантий его реализации: обязанность органов государственной власти и местного
самоуправления содействовать и поощрять жилищное строительство и создавать
условия для осуществления права на жилище; недопустимость произвольного лишения граждан жилища.
Реализация права собственности граждан на жилое помещение предполагает прежде всего создание правовой базы. В настоящее время приняты Гражданские кодексы (в Российской Федерации ч. 1-2).
Среди многих нормативных актов следует назвать Указ Президента Российской Федерации ’’О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками” от 23 апреля 1993 г., Постановление Совета Министров -Правительства РФ от 30 мая 1993 г. об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков от 30 мая 1993 г., Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г., Указы Президента Российской Федерации “О разработке федеральной
программы “Свой дом” от 23 марта 1996 г., “О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья” от 29 марта 1996 г., “О новом этапе реализации государственной целевой программы “Жилище” от 29 марта 1996 г., Закон “О товариществе собственников жилья” от 15 июня 1996 г. В развитие принятых ранее федеральных законов “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и “Об основах федеральной жилищной политики” было принято и введено в действие в течение 1993-1996 годов значительное количество законодательных и иных правовых актов.
Подготовлены проекты федеральных законов, имеющих основополагающее значение для реализации нового этапа жилищной реформы. В их числе проекты Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, федеральных законов “Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “О ценных бумагах”.
В Узбекистане приняты и действуют Указ Президента Республики Узбекистан “О мерах по стимулированию и развитию жилищного строительства в республике” от

1 марта 1994 г., Закон “Об основах государственной жилищной политики” от 27 декабря 1996 г.
Анализ действующего законодательства дает основание для вывода о том, что строительство или приобретение жилья на праве частной собственности является одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Среди объектов права частной собственности граждан на жилье одним из наиболее распространенных является индивидуальный дом, т.е. дом, рассчитанный, как правило, на одну семью. Так, в Республике Узбекистан индивидуальный жилой фонд составляет более шестидесяти процентов. Включение в состав объектов права частной собственности квартир в многоквартирных домах и проведенная приватизация жилья не изменили этого соотношения.
Так же, как и в Российской Федерации, в Узбекистане за гражданами закреплены не только широкие возможности по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим им имуществом, но и созданы реальные предпосылки для осуществления этих прав. Сняты необоснованные ограничения в составе и количестве, размерах и стоимости имущества, которое может принадлежать субъектам на праве собственности.
Вместе с тем особая социальная значимость жилья, находящегося в частной собственности граждан, обуславливает необходимость создания специального правового режима для этих объектов. Такой специальный правовой режим выражается, в частности, в ограничении абсолютной свободы собственников жилья в распоряжении принадлежащими им правами, в предоставлении собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением исключительно в соответствии с его назначением, т.е. только для проживания собственника, членов его семьи и других лиц. В случае нарушения установленных ограничений допускается возможность применения определенных санкций, вплоть до принудительного прекращения права собственности.

понесенных им убытков. Но Российское законодательство этих важных оснований безопасности сделок не знает, и поэтому замена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью англо-саксонской правовой системой не создала правового механизма, обеспечивающего и гарантирующего неприкосновенность собственности от незаконных посягательств. Помимо этого, нормы ГК РФ оказались непоследовательны. В одних случаях при сделках с недвижимостью нотариус не участвует, а в других - договоры о залоге (ипотеке), договоры ренты (ст. ст. 339, 584) - нотариальное удостоверение обязательно.
Трудно не согласиться с этими доводами. Действительно, нотариальные действия - это не только технические: проставление удостоверительной надписи на договоре, подписи нотариуса и печати. На нотариат возложена обязанность обеспечения граждан и юридических лиц. квалифицированной правовой помощью, включающей обязательное проведение правовой экспертизы всех условий сделки, консультирование ее участников, выяснение обстоятельств дела, разъяснение смысла, значения и правовых последствий сделки, проверку соответствия ее содержания действительным намерениям сторон и толкованиям законодательства. Нотариус устанавливает личность участников договора, их полномочия, право собственности на отчуждаемое имущество. В правовом государстве нотариату отводится ключевая роль не только в оказании правовой помощи гражданам и юридическим лицам и в обеспечении их правовой безопасности, но и предотвращении в будущем возможных споров между участниками договорных отношений1.
Сегодня, до введения нового порядка оформления договоров купли-продажи домов, сохраняется двухстадийный порядок их заключения. Какие же правовые последствия наступают после каждой из стадий? Так, нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный договор купли-продажи при желании сторон может быть
1 Ст. 4&& ГК РУ сохранила правило- о нотариальном помещений.
по отчуждению жилых