Купля-продажа жилой недвижимости : Современные правовые проблемы

• Автор: Борисенко, Анна Вячеславовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 195 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ:
Введение
Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилой

недвижимости
§ 1 Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости
§ 2 Жилая недвижимость как объект отношений купли-продажи
Глава 2. Стороны и порядок заключения договора купли-продажи

жилои недвижимости
§ 1 Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости
§ 2 Форма договора продажи жилой недвижимости
§ 3 Государственная регистрация сделок купли-продажи жилой недвижимости: понятие, значение, целесообразность
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и ответственности за его нарушение
§ 1 Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи

жилои недвижимости
§ 2 Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой

недвижимости
§ 3 Переход права собственности по договору купли-продажи жилой
недвижимости
§ 4 Способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилой недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Экономические преобразования, произошедшие в нашей стране за последние годы, начинались в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства, приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Правовая система не отвечала требованиям перехода к рыночным отношениям. Многие институты гражданского права, в том числе и один из важнейших - институт права собственности, потребовали переосмысления в новых экономических условиях. Введение в рыночный оборот жилой недвижимости требует установления особого ее правового режима, определения момента перехода права собственности на нее к приобретателю, момента заключения договора, открытости возникновения, изменения, перехода и прекращения прав.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии становления. Особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в жилищной сфере обусловлены ее экономической и

социальной значимостью. Договор купли-продажи жилой недвижимости опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и права на жилище, закрепленных во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Российской Федерации 1993г. Поэтому наблюдается преобладание публичных интересов в решении данного вопроса.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости, устанавливает ограничения правомочия собственника по отчуждению принадлежащей ему недвижимости в жилищной сфере, предусматривает механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, вводит институт государственной регистрации перехода права собственности на нее. При этом оно отличается несовершенством, противоречиями одних нормативных актов другим, что порождает трудности их применения. В частности, недостаточно обоснованной является отмена нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и введение института ее государственной регистрации. Данная проблема является актуальной, в связи с чем ей уделяется значительное место в диссертации.
В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Брауде И.П., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Мейера Д.И., Никитюка П.С., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева А.П., Синайского В.И., Скловского К.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Халфиной P.O., Хаскельберга Б.Л., Хохлова В.А., Цыбуленко З.И., Черноморца А.Е., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В. и др.
Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере, вопросы, связанные с совершением сделок по ее купле-продаже получили лишь фрагментарное освещение. Между тем договор купли-продажи является основным инструментом отчуждения имущества, одним из самых распространенных

нотариальную форму сделок купли-продажи жилых домов и возможность их приобретения с рассрочкой платежа.
Принятые 8 декабря 1961г. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик1 сохранили тенденцию ограничения прав собственника на жилую недвижимость. Согласно ст. 25 Основ, граждане могли иметь в личной собственности имущество, предназначенное только для удовлетворения их материальных и культурных потребностей. В Основах 1961г., как и в ГК РСФСР от 11 июня 1964г. были повторены ограничения для покупателя и продавца жилого дома относительно количества жилых домов на семью, установленные ГК РСФСР 1922г. Наряду с этим, был закреплен предел жилой площади - 60 кв. м.
24 июня 1983г. Верховным Советом РСФСР был утвержден Жилищный Кодекс РСФСР (действующий с изменениями и сегодня)2. В нем были сформулированы требования к жилому помещению: оно должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40).
Законом «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. и «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящихся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. (ст.ст. 6, 7)3.
Все эти изменения, вызванные требованием времени, отражены в новом ГК РФ. Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации
1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.
2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР . 1983. № 26. Ст. 883.
3 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст. 99.