Гражданско-правовое регулирование сделок с землей

• Автор: Ельцова, Ирина Юрьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 201 с.

Содержание

Введение
Глава 1. Понятие и общая правовая характеристика сделок с землей § 1. Общая характеристика и роль сделок с землей в России на современном этапе гражданского и земельного
законодательства
§ 2. Понятие сделки

§ 3. Объект и субъекты сделок с землей
§ 4. Форма сделок с землей
§ 5. Третьи лица в сделках с землей
§ 6. Недействительность сделок
Глава 2. Виды и юридический анализ сделок с землей
§ 1. Купля-продажа земельных участков
§ 2. Аренда земельных участков
§ 3. Дарение земельного участка
(ф. § 4. Рента
§ 5. Наследование земельного участка
§ 6. Обмен земельных участков
§ 7. Ипотека земельных участков
§ 8. Безвозмездное срочное пользование земельным
участком
§ 9. Постоянное (бессрочное) пользование земельным
участком
§ 10. Доверительное управление
Заключение
Библиография
Введение
Актуальность. Поскольку до начала 80-х годов вся земля в стране находилась в исключительной собственности государства, никто другой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждане и организации могли бьггь только пользователями1. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало: земля не рассматривалась как имущество, недвижимость. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Первые экономические преобразования в земельных отношениях произошли в 1987 году с принятием Основ законодательства об аренде (в том числе земли).
Аренда более отвечает рыночным отношениям, так как строится на договорной основе. Она является выгодной как для сторон договора, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имеющий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья.
Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производства. С одной стороны, арендатору необходимо выплачивать арендную плату, а с другой стороны, в случае нерационального или неэффективного производства, арендодатель не согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.
В апреле 1990 года были приняты Основы законодательства о земле, которые, хотя и не ввели права частной собственности, но ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Права граждан расширялись, было установлено, что земля - имущество, недвижимость;
1 См.: Советское земельное право. Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина. - М.: Норма, 1977. С. 140; Общая теория советского земельного права. Под ред. H.A. Сыродоева. - М.: Норма, 1983. С. 529.
все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом (но с учетом земельного и экологического законодательства).
Действующая Конституция РФ от 12 декабря 1993 года установила множественность форм права на землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое владение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены сделки с землей.
Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер1. Проводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, значительно расширила нормативноправовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей.
25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором урегулированы земельные общественные отношения. Все земли РФ в соответствии с их целевым назначением подразделяются на определенные категории, были установлены правовой режим всех категорий земель и все формы права собственности и других прав на землю. Но он не мог выйти за рамки Конституции РФ, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно вполне законно.
Так, актуальность земельно-правовых проблем проявляется также в неурегулированности разнообразных управленческих отношений, возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистрации, ведение мониторинга земель, осуществления государственного контроля и
1 См.: Сыродоев М.А. Правовое регулирование оборота земельных участков //Государство и право. 1999.
государственной земельной реформы и правоприменительной практики.
§ 3. Объекты и субъекты сделок с землёй
Особое значение имеет вопрос об объекте сделок с землёй. Так, объектами земельных отношений являются земельные участки и право на них.
В теории земельного права сформулированы важнейшие признаки, которым должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан объектом права собственности (или иных прав на землю). Основное условие заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Это значит, что должны быть определены его размер, границы, местоположение и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации1.
Следует заметить, что правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.
Так, чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть, он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной администрации.
Целевое назначение земель предполагает то условие, что при предоставлении земель в аренду оно не изменяется и арендатор как и собственник должен соблюдать установленный законом режим использования этих земель (это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и
1 См.: Комментарий к Земельному кодексу РФ. Под ред. проф. С.А. Боголюбова. - М.: Норма, 2002. С. 17.