Кондоминиум как объект гражданских прав : Жилищно-правовой аспект

• Автор: Бобровская, Ольга Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 180 с.

ПЛАН.
Глава I. Правовые основы образования и деятельности объединений собственников жилья.
61. Исторический аспект образования и деятельности жилищных объединений граждан в России.
62. Опыт реализации управления кондоминиумами объединениями собственников жилья на примере города Москвы.
Глава II. Кондоминиум как объект гражданско-правовых отношений.
61. Понятие, признаки и государственная регистрация кондоминиума.
62. Определение границ земельного участка кондоминиума.
63. Правовой режим имущества кондоминиума.
Глава III. Особенности правового регулирования управления кондоминиумом.
61. Договорные обязательства в области управления кондоминиумом.
62. Товарищество собственников жилья как способ управления кондоминиумом.
63. Тенденции развития системы управления кондоминиумами.
Заключение
Библиография
3- 10 11-44

83 - 166

Актуальность темы исследования
В результате приватизации, проведённой на основании Закона Российской Федерации « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1, граждане обрели полномочия собственника в отношении недвижимого имущества. Однако право собственности на жилое помещение всегда сопряжено с обязанностью содержания общего имущества кондоминиума. Организация процесса по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления комплексами недвижимого имущества. Поскольку многие годы граждане не допускались к управлению недвижимым имуществом, в настоящее время, в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства этот институт находится на этапе становления.
Экономическая эффективность управления недвижимым имуществом зависит от многих составляющих, наиболее важными из которых является создание реального правового инструмента, направленного на разрешение задач формирования кондоминиумов и передачи функций по их управлению, как объединениям собственников жилья, так и иным объединениям жильцов.
С возрастанием числа собственников помещений в кондоминиумах и с увеличением платы за жилищные услуги, противоречия между собственниками недвижимости и фактически остающейся без изменения командно-административной системой управления кондоминиумами, а также, монополистической системой предоставления жилищно-коммунальных услуг будут обостряться. Наниматели же, на сегодняшний день, вообще исключены из субъектного состава лиц, обладающих правом определения жилищной политики в кондоминиуме, что вынуждает их мириться с низким качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых государственными

управляющими компаниями. Тем самым подтверждается возможность возникновения острейшей социальной напряженности. Избежать этого можно, изменив отношение граждан к вопросу управления своей недвижимостью, внедрив на практике такие способы управления кондоминиумами, которые позволили бы включать в этот процесс, как собственников, так и нанимателей жилья.
В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства, предполагается, что конкуренция, а отсюда и повышение качества услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, при одновременном снижении их стоимости, будет обусловлена возможностью свободного выбора домовладельцами обслуживающих организаций. При этом, очевидно, что механизм реализации такого выбора не может быть основан на индивидуальных предпочтениях тех или иных домовладельцев в кондоминиуме, которые, не ориентируясь на рынке жилищно-коммунальных услуг, не способны прийти к согласованным решениям. Следовательно, для координации интересов домовладельцев усматривается необходимость в создании коллективного органа, призванного осуществлять функции управления и эксплуатации кондоминиума.
Поскольку институт управления комплексами недвижимости жилищными объединениями граждан можно считать объективно новым явлением для правовой науки, его развитие, хотя и имеющее положительную динамику, не достигло того максимума, который прогнозировался. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что потребности в реализации системы управления недвижимостью, требуют обновления действующей законодательной базы, в частности положений ГК РФ, а также принятия ЖК РФ. Необходимость в корректировании существующих норм выявляется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации. Наличие противоречивых правовых конструкций при решении одних и тех же проблем, многомерность дублирующих норм, отсутствие прямых указаний в законах тогда, когда они

признании недействительным решения от 06.09.2001 №5774 об отказе в государственной регистрации кондоминиума и об обязании ответчик-я произвести государственную регистрацию единого комплекса недвижимого имущества по адресу: 198334, Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, дом 37, лестница-вставка №331.
Решением арбитражного суда от 17. 01.2002 признано, что отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству в государственной регистрации кондоминиума по указанному адресу следует признать недействительным.
Из материалов дела следовало, что ТСЖ «Спринт» произвело реконструкцию и капитальный ремонт лестницы-вставки №3 в доме по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, дом 37, о чём имеется акт государственной приёмочной комиссии о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11. 11 99. Строительство осуществлено на основании решения главы администрации территориального управления Красносельского района от 15.04.97 №400 и в соответствии с разрешением на производство строительно-монтажных работ от 03.07.97 №597. Затем, ТСЖ «Спринт» обратилось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга с заявлением о регистрации кондоминиума по указанному адресу, на которое последовал официальный отказ.
Судом было установлено, что лестница-вставка №3 в доме 37 по ул. Партизана Германа в Санкт-Петербурге имеет изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел; она автономно подключена к инженерным сетям, имеет собственный электрокабель и полностью соответствует требованиям Закона о ТСЖ.
Однако в кассационной жалобе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству выразил своё несогласие с решением суда, сославшись на неправильное применение судом норм материального права.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
51 Постановление ФАС СЗО от 18.04.2002 № А56-31694/01.