Залог недвижимости по российскому праву

• Автор: Роньжин, Александр Александрович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 181 с.

Глава 1. Понятие, функции и сфера применения залога
недвижимости
§ 1. Понятие залога недвижимости
§ 2. Функции залога недвижимости
§ 3. Сфера применения залога недвижимости
Глава 2. Организация рынка ипотечного кредитования в Российской
Федерации
§ 1. Организация первичного рынка ипотечного кредитования
§ 2. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования
Глава 3. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и
его реализация
§ 1. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество... 121 § 2. Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое
обращено взыскание
Заключение
Список использованной литературы, нормативных актов и материалов судебной практики

Актуальность темы исследования. Настоящая работа посвящена изучению проблем правового регулирования залога недвижимости по современному российскому праву.
В современный период развития российского государства и общества тема исследования представляется особо актуальной.
Важнейшие социально-экономические проблемы: острый дефицит жилья, предельный износ основных фондов предприятий, проблема восстановления сельского хозяйства - требуют неотложного решения. В свою очередь, эти проблемы можно преодолеть, решив вопрос обеспечения финансирования капитальных вложений.
Наиболее эффективным экономико-правовым механизмом
привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотечное кредитование. Его ценность состоит в возможности получения крупных кредитов на длительный срок под надежное обеспечение требований кредитора залогом недвижимого имущества. Это позволяет обеспечить надежные и прибыльные инвестиции в основной капитал.
Особое значение ипотека приобретает в сфере кредитования
приобретения и строительства жилья. «Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного
вопроса»1. Последние события российской политической жизни
подтверждают, что ипотеке как способу решения жилищной проблемы придается исключительное значение2.
1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред. B.C. Ема. М., 1999. С. 6. Автор предисловия - Ем B.C.
2 10 июня 2004 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в первом чтении 27 законопроектов, направленных на развитие «рынка доступного жилья». В числе принятых - законопроекты «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «О кредитных историях», Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс и др. Пакет законопроектов уже получил название «национального проекта» и «революции» в российском законодательстве. См.:

Степень научной разработанности темы исследования.
Проблемы правового регулирования залога недвижимости активно исследовались цивилистами дореволюционной России и исследуются современными учеными-юристами.
Живой интерес к проблемам ипотеки обусловлен множеством причин. Во-первых, сложна юридическая природа залога недвижимости. Во-вторых, специфичны принципы, на которых основана ипотека. В-третьих, сложен механизм обращения взыскания и реализации предмета ипотеки. В-четвертых, многообразны отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования.
Глубокий юридический анализ проблем сущности залога недвижимости и принципов ипотечного права проведен в работах цивилистов дореволюционной России: К. Анненкова, JI.B. Гантовера, A.C. Звоницкого, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, А.П. Сопова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др. Современные исследователи залога: С.А. Бабкин, В.В. Витрянский, A.A. Вишневский, Б.М. Гонгало, О.П. Плешанова, Е.А. Суханов и др. также уделяют большое внимание указанным вопросам.
Однако в настоящее время наука гражданского права не может ограничиться данными исследованиями. Существенные отличия современного экономического порядка от хозяйственного строя второй половины XIX-начала XX столетия ставят перед современными исследователями вопросы, которые просто не могли возникнуть перед правоведами дореволюционной России. Проблемы выбора организационноправовой модели ипотечного рынка, построения структур договорных связей в рамках соответствующей модели, регулирования правового положения субъектов ипотечного рынка имеют не меньшую значимость по сравнению с вопросами сущности залога и реализации в законодательстве принципов ипотечного права. Этим новейшим проблемам посвящены работы B.C. Ема,
В.В. Меркулова, Е.С. Роговой и др.

юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка».
Очевидна коллизия данных норм ЗК РФ и Закона об ипотеке, которая должна разрешаться в пользу нормы п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке, так как Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 05 февраля 2004 года № 1-ФЗ принят позднее ЗК РФ.
Итак, арендатор земельного участка, не находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать свои права по договору аренды земельного участка в залог в пределах срока действия договора аренды только с согласия собственника земельного участка.
Поскольку ни в Законе об ипотеке, ни в ЗК РФ не установлено специальных правил о порядке залога арендных прав на земельный участок при залоге здания (сооружения), находящегося на данном земельном участке, то такой порядок регулируется нормой п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке (залог права аренды земельного участка допускается с согласия собственника земельного участка).
Залог здания (сооружения), расположенного на арендуемом залогодателем земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности
Согласно п. 1 ст.63 Закона об ипотеке ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с Законом об ипотеке не допускается.
В литературе имеет место точка зрения, что «исключение из объектов договора об ипотеке государственных и муниципальных земель ставит под сомнение возможность заложить здания (сооружения) совместно с

залогом права аренды государственных и муниципальных земель»
97 Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека). Хозяйство и право. № 4. 2000 г. С.9.