Договор купли-продажи нежилых помещений

• Автор: Гришмановский, Денис Юрьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 178 с.

Оглавление:
Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений
1.1. История развития правового регулирования недвижимого имущества
1.2. Нежилые помещения как объект договора купли-продажи
1.3. Понятие договора купли-продажи нежилых помещений
Глава 2. Элементы договора купли-продажи нежилых помещений
2.1. Стороны договора купли-продажи нежилых помещений
2.2. Форма договора купли-продажи нежилых помещений
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение
3.1. Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений
3.2. Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Библиография

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют больший интерес тем, что законодатель не уделяет должного внимания вопросу купли-продажи нежилых помещений.
Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным. Во-первых, авторы мало внимания уделяют купле-продаже нежилых помещений. Во-вторых, раскрываемые этими авторами теоретические основы, нередко имеют расхождение с юридической практикой (например, в вопросах регистрации перехода права собственности на нежилые помещения). В-третьих, как показывает практика, данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не анализируются должным образом в юридической литературе.
В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

Расширение спроса на нежилые помещения требует проведения всестороннего изучения вопросов заключения, исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений и выработки обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства.
Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости и содержат несколько статей, которые не регулируют должным образом все особенности заключаемых договоров.
Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.
В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.
О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при купле-продаже нежилых помещений, также свидетельствует и существенный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами споров, связанных с куплей-продажей нежилых помещений. Так, некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже нежилых помещений (зданий и сооружений), были обобщены в Информационных письмах ВАС РФ от 13 октября 1997 г. № 21, от 16 февраля 2001 г. № 59, от 21 февраля 2001 г. № 60. Предметом спора становились порядок заключения и исполнения договора купли-продажи нежилых помещений, субъектный состав договора, основания, по которым договор признается недействительным или расторгается вообще и др.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена: во-первых, недостаточным уровнем законодательной базы для правового регулирования договора купли-продажи нежилых помещений; во-

обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»1 предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в постановлении №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»2. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи. 25 Закона о государственной регистрации прав незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей,
' СЗ РФ. 1997. №20. Ст.2240.
2 Вестник Верховного Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 14-21.