Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве

• Автор: Карцева, Наталья Сергеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 140 с. : ил.

ГЛАВА 1.
ГЛАВА 2.

ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЙ И СРАВНИТЕЛЬНО-ИСТОРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений
1.2.' Эволюция правового регулирования арендных отношений в России
1.3. Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений
2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятий
2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

I. ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.
Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.
Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности,
позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.
Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.
Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).
Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что нормами ГК РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ГК РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового

ловиях существовавшего строя возможно не было действительной необходимости в этом. Однако вызывает недоумение отсутствие квалифицированной письменной формы, являющейся гарантией более надежного обеспечения интересов контрагентов, а иногда даже и простой письменной формы применительно к дорогостоящему имуществу, а также сделкам, заключаемым на длительный срок.
Права и обязанности по договору имущественного найма в российском дореволюционном гражданском праве в целом соответствуют характеристикам, выработанным еще римским правом.
Так, на хозяина, в первую очередь, возлагалась обязанность предоставить нанятую вещь. Вещь должна была соответствовать условиям договора. Если же специальных оговорок на сей счет не содержалось, то она должна была быть пригодной для эксплуатации, соответствующей целям найма. Вещь должна была быть надлежащего качества. Вместе с ней передавались принадлежности, необходимые для ее эксплуатации. Нарушение тех или иных требований, предъявляемых к имуществу, делали недостижимой цель договора, и предоставляли право нанимателю отказаться от принятия такого имущества и от всего договора в целом.
Интересная ситуация складывалась в случае, если хозяин отступив от требований договора отказывался передать имущество. Дело в том, что российские цивилисты рассматривали договор имущественного найма как обязательственное правоотношение, где исключалось наличие вещно-правовых элементов. Наниматель здесь не расценивался как титульный владелец, который мог обладать вещно-правовыми способностями защиты. Анализируя эту ситуацию, Г. Ф. Шершеневич подчеркивал, что «имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанностей нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причинен-