Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

• Автор: Александрова, Анна Юрьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 135 с. : ил.

Глава I Правовая характеристика ипотечного кредитования и ипотечных систем
§ 1. Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования
§2. Классификация моделей ипотечного кредитования и система ипотечных кредитных институтов
§3. Правовые основы ипотечного кредитования за рубежом (на примере США и ФРГ)
§3.1. Классическая система организации ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки
§3.2. Одноуровневая модель ипотеки в Федеративной Республике Германия

Глава II Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития
§1. Источники правового регулирования ипотечного кредитования
§2. Совершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования
Глава III Проблемы правового характера ипотечного кредитования и способы их разрешения
§ 1. Проблемы правового регулирования ипотечных институтов в России 96 §2. Правовые проблемы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество
§3. Иные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования 113 Заключение
Библиографический список литературы

Актуальность темы исследования. Настоящая диссертационная работа посвящена исследованию особенностей гражданско-правового регулирования ипотечных отношений.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов.
Первый из них — принятие в конце две тысячи четвертого года пакета законопроектов об ипотеке, направленного на создание адекватной рынку законодательной базы и становления необходимых институтов, являющихся непременным условием для развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Новое законодательство поставило перед отечественными правоведами задачу его глубочайшего концептуального осмысления, выработки соответствующей стратегии реализации нового законодательства, а также, в ходе применения, разработки рекомендаций по его совершенствованию.
Второй фактор обусловлен потребностью обобщения имеющейся в Москве, как наиболее передовом регионе России, реальной практики ипотечного кредитования. Здесь необходимо учесть, что с приходом иностранных банков на молодой российский рынок ипотеки, последний подвергается существенному влиянию сложившихся в течение многих десятилетий зарубежных систем ипотечного кредитования. При внедрении и использовании в России мирового опыта ипотечного кредитования, по мнению автора, следует, прежде всего, исходить из специфики российской экономики и российского права, в первую очередь исходя из отношения к таким исторически сложным вопросам как недвижимость, в том числе земля. Так же, необходимо учитывать геополитический фактор, национальные особенности и, даже, русский менталитет, который, в отличие от западного мышления, не позволяет или делает затруднительным для русского человека «жить в долг».

Указанные аспекты предполагают вовлечение -в сферу анализа правовых систем, нормативных актов отдельных зарубежных стран в области ипотечного кредитования.
Третий фактор связан со сложившимся мифом, что принятие долгожданного пакета законопроектов, регулирующего ипотеку, и развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.
Возможно ли такое при существующем дисбалансе между рыночными ценами на жилье и ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны? Поставленный вопрос позволяет сделать вывод, что при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, ипотека должна являться одним из способов решения жилищной проблемы, но далеко не единственным.
Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств для хозяйствующих субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью, зачастую не находящих необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств. Ведь процесс на предприятии построен таким образом, что для закупки необходимых материалов для изготовления и продажи, необходимо вложить денежные средства, то есть купить указанные материалы, а доход от продажи будет получен значительно позднее. В данном случае, предприятие может, а на наш взгляд, и должно, использовать свой основной актив: а именно недвижимость в качестве обеспечения для получения кредита в банке.
Таким образом, ипотечное кредитование в настоящее время является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у

служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения. В §54а Закона о надзоре за социальным страхованием и §83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Таким образом, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы52.
Помимо надежности закладного листа, обеспечиваемой за счет детального правового регулирования, работоспособность системы ипотечного кредитования в Германии базируется на системе
принудительной реализации заложенного имущества, которая представляет собой удовлетворение материальных претензий, организованное при помощи государственного принуждения. Во всех случаях обращения взыскания на предмет ипотеки такое удовлетворение производится через суд. Внесудебных способов германское законодательство не предусматривает.
«Реализация имущества происходит на аукционе. По германскому праву, при проведении аукциона теряют силу все права, которые рангом ниже ипотеки, из-за которой производится аукцион. Если недвижимость используется самим заемщиком, в Германии существует схема принудительного выселения, поскольку в противном случае недвижимость не представляет ценности для приобретателя и никто не делает ставки на аукционе»53.
Рассмотрев правовое регулирование деятельности ипотечных банков, перейдем ко второму виду ипотечных институтов, развитых в Германии.
Сберегательные кассы осуществляют свою деятельность на основании единых принципов и по единым условиям. Контроль за деятельностью сберегательных касс осуществляет Федеральное ведомство по надзору за кредитованием, имеющее право, в случае нарушений указанных выше
52 Пухова А. Здравый смысл плюс немецкий менталитет// Ипотека. 1996. №13.
53Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. - с.170.