Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации

• Автор: Моисеев, Михаил Николаевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 178 с. : ил.

* Введение
Глава 1 Общая характеристика ипотеки земельного участка
§ 1 Понятие, правовая природа и функции залога земли
§ 2 Регулирование залога земли по современному законодательст
ву России
Глава 2 Договор залога земельного участка

§ 1 Оформление договора залога земельного участка
§ 2 Субъекты правоотношения по залогу земли
§3 Земельный участок как особый объект ипотеки
Глава 3 Особенности залога земли сельскохозяйственного назна
чения
§ 1 Залог земли сельскохозяйственного назначения по действую
* щему российскому законодательству
§2 Совершенствование правового механизма залога сельскохо
зяйственной земли (на основе анализа проекта закона)
Заключение
Библиографический список
Приложение
Принятые сокращения

Актуальность исследования. Либерализация экономических отношений и начало рыночных реформ в России привели к росту гражданско-правового оборота, проявившемуся, в частности, в увеличении числа заключаемых договоров. В этой связи существенно возрос интерес к способам обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место занимает залог земли.
Институт залога в целом хотя и регулировался советским гражданским правом, но на протяжении почти всего периода существования СССР имел скорее номинальное, а не то важное практическое значение, присущее залогу еще со времен римского права. Кроме того, земля была исключена из гражданского оборота. Подобный подход советского законодателя был обусловлен доминированием государственной собственности и плановостью социалистической экономики. В процессе формирования нового российского гражданского и земельного законодательства были приняты законодательные акты, которые позволили российскому правоприменителю использовать залог в условиях рыночного хозяйства.
Особого внимания заслуживает ипотека земли. Это связано, в первую очередь, с тем, что при рыночных отношениях именно ипотека во многом способствует повышению стабильности гражданско-правового оборота; ипотечные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество в целом и земля в частности, создают реальные гарантии защиты интересов кредиторов, позволяющие им осуществлять долгосрочное кредитование и заключать иные гражданско-правовые сделки, характеризующиеся значительной стоимостью. Ипотечные отношения выгодны также и для должника, поскольку они позволяют ему использовать заложенное имущество и получать от этого доход.
С принятием нового Гражданского, Земельного кодексов, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начала формироваться правовая база развития ипотечных отношений в России. Однако развитие института ипотеки столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами земельного оборота.
Ипотека (залог) земельных участков как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.
Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования залога земельных участков, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.
Споры о масштабах ипотеки в сфере земельных отношений ведутся сегодня не только в юридических кругах, но и в обществе в
целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Можно использовать несколько методов недопущения нерационального дробления земельных участков. Например, в ФРГ действует разрешительная система сделок с сельскохозяйственными землями. При этом неэкономичное дробление или разделение земельного участка или сельскохозяйственного предприятия служит основанием для отказа в разрешении сделки.
Неэкономичное дробление земельных участков можно предупредить и без введения разрешительной системы сделок путем установления минимально допустимых размеров участков соответствующих видов целевого использования. Например, в Болгарии существуют ограничения для отчуждения части земельного участка, используемого для ведения сельского хозяйства. Установлено, что земельный надел крестьянина не может быть меньше 0,3 га пахотной земли, 0,2 га покосов или 0,1 га виноградников или фруктовых садов1.
Действующее законодательство РФ должным образом не решает проблему неэкономичного дробления земли. Нет ни разрешительной системы сделок, ни универсального правила об ограничении минимального размера участка, по поводу которого совершается сделка. Исключения составляют положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного само1 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование, Рук. Авт. колл, и редкол. В. В Залесский — М.. 1999. с 229.