Правовое регулирование предпринимательской деятельности по застройке городских территорий

• Автор: Ханатаев, Геннадий Данилович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 209 с.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Социальные и правовые условия развития
предпринимательства в сфере городской застройки
§ 1. Государственное регулирование застройки городских территорий
§2. Правовое содержание и регулирование застройки
ГЛАВА II. Хозяйственные правоотношения между субъектами
застройки
§ 1. Специфика субъектного состава участников застройки и правовое
положение застройщика
§2. Особенности правового положения государства (муниципального
образования) как участника застройки
§3. Договорные отношения участников застройки
§4. Долевое участие в застройке
ГЛАВА III. Ответственность субъектов застройки
§1. Распределение ответственности между участниками застройки
§2. Упущенная выгода при осуществлении предпринимательской
застройки
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы. Реформы в правовой и экономической жизни России открыли возможность частным лицам осуществлять застройку участков городских территорий самостоятельно, в своих собственных интересах. Это привело к значительному расширению круга лиц, участвующих в застройке и резкому увеличению доли частной инициативы в принятии решений об осуществлении застройки. Соответственно, застройка в преобладающей степени стала подчиняться закономерностям и методам рыночной экономики, а не административноплановому управлению со стороны органов публичной власти. Теперь основу застройки составляют экономические свойства недвижимости, создаваемой в ходе её осуществления, а реализация проектов застройки требует предоставления частным лицам реальной юридически защищённой возможности инициации таких проектов, а также свободного распоряжения как правами на осуществление застройки (правами на участие в застройке), так и правами на результаты реализации проектов застройки.
Появилась новая для России предпринимательская специализация на рынке недвижимости - осуществление застройки в целях возмездного отчуждения вновь создаваемого недвижимого имущества. Такие
предприниматели самостоятельно формулируют идею застройки, организуют и управляют ее финансированием и осуществлением. Основная задача этой деятельности - такое преобразование данной территории, которое придало бы вновь созданным в ее пределах объектам недвижимости наибольшую рыночную ценность. Возникла новая область правоотношений,
связывающих застройщика с собственником земельного участка, с государством (муниципальным образованием), с лицами, вкладывающими средства в приобретение создаваемой в ходе застройки недвижимости.
Однако действующее правовое регулирование застройки во многом отражает преобладание прежних административных методов регулирования.

Негативное влияние на систему такого регулирования оказывают и различия в правилах, регламентирующих одинаковые группы отношений в разных субъектах Российской Федерации, а также неоднородность и частые изменения основных нормативных правовых актов, устанавливающих данные правила. В свою очередь, это создаёт препятствия для формирования эффективной судебно-арбитражной практики. До
настоящего времени в юридической науке и законодательстве основное внимание уделялось лишь правовой регламентации отношений, возникающих между заказчиком и подрядчиком в строительстве.
Таким образом, недостаточная правовая определённость обусловливает недопустимо высокий уровень правовых рисков при вложении инвестиций в застройку, что сдерживает инвестиционную активность предпринимателей и, в конечном итоге, неблагоприятно отражается на экономическом благосостоянии территориального образования.
Цель и задачи исследования. Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе изучения и анализа применительно к избранной теме исходных положений предпринимательского права, норм действующего законодательства РФ, правоприменительной, судебно-арбитражной и соответствующей предпринимательской практики выработать рекомендации по совершенствованию законодательства РФ в области застройки городских территорий, позволяющие создать механизм защиты прав и интересов участников застройки.
Для достижения названных целей автором поставлены следующие задачи: ". '
исследовать природу отношений, возникающих при осуществлении и государственном регулировании предпринимательской деятельности по застройке городских территорий;
изучить систему отечественного законодательства,
регламентирующего как в настоящее время, так и в прошлом осуществление

- дифференцированный подход к установлению правового режима земель, учитывающего природные, социальные, экономические и иные факторы;
- сочетание интересов общества и законных интересов граждан при условии, что регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В соответствии со ст. 2 ГрадК РФ регулирование градостроительной деятельности основывается, в частности:
- на обеспечении сбалансированного учёта экологических, экономических, социальных и иных факторов;
- на осуществлении строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;
- на осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, гражданской обороны, охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия.
Очевидно, что принципы, лежащие в основе правового регулирования застройки со стороны земельного и градостроительного законодательства имеют публично-правовой характер.
Получается, что система правового регулирования застройки представляет собой триаду правовых регуляторов, имеющую смешанный, публично-частный характер. Центром триады является гражданское законодательство, которое содержит отсылки к земельному и градостроительному законодательству, определяя области его применения.28 В свою очередь, устанавливая правила, регулирующие застройку, градостроительное законодательство учитывает соответствующие положения земельного законодательства. Таким образом, частноправовое
регулирование застройки охватывается гражданским законодательством, а
23 Так, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, недопустимо создание недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Видно, что здесь и определяются те области отношений, которые регулируются, соответственно, земельным и градостроительным законодательством.