Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве

• Автор: Резцова, Елена Викторовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 172 с.

ГЛАВА 1. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ И СОВРЕМЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
§ 1. Исторические предпосылки возникновения института долевого участия в жилищном строительстве
§ 2. Сравнительная характеристика договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами
§ 3. Договор долевого участия в строительстве. Его правовое регулирование
ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 1. Предмет договора участия в долевом строительстве
§ 2. Стороны договора участия в долевом строительстве
§ 3. Потребительская цель договора долевого участия. Применение законодательства о защите прав потребителей
§ 4. Содержание договора участия в долевом строительстве
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Право на жилище провозглашено Конституцией Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40)'.
В соответствии с новым Жилищным кодексом Российской Федерации
2004г. жилищное право можно реализовать путем получения жилья по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда либо другими способами, предусмотренными законодательством (например, приобрести квартиру в собственность).
Сегодня жилищный фонд в России составляет почти 3 млрд. м2. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски3.
За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 г., например, в строй введен 41 млн. м2 жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 г. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей4.
Российская газета. 25.12.1993. № 237.
2 Российская газета. 12.01.2005. № 1.
3 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума Государственного совета 19.04.05. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40.
4 Там же. С. 40.
К началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.
В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном и гражданском строительстве. Однако все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между дольщиками «для заселения». В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность. Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации1, который провозгласил свободу договора и наделил граждан дополнительными правами. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости
охватывала все сферы экономической жизни страны . Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.
В большинстве развитых стран жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования.
Однако в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан
1Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51 -ФЗ// РГ от 08.12.1994. №238-239.
2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд-е. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2000. С. 154.
Законодательством установлен особый порядок возникновения прав на недвижимое имущество. Он состоит в обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1). Регистрация права на объект недвижимого имущества проводится только с объективно существующим, законченным объектом, прошедшим техническую регистрацию в органах Бюро технической инвентаризации. До момента окончания строительства, проведения технической и государственной регистрации нельзя достаточно определенно установить объект недвижимого имущества: конкретное расположение на земельном участке, точную площадь объекта, точный номер дома или квартиры и др., т.е. определить данные, характеризующие предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Итак, можно прийти к выводу, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, не существующего на момент заключения договора, невозможно. Однако исключением из этого правила являются объекты незавершенного строительства, право собственности, на которые регистрируется в установленном законом порядке (ст. 25). Предметом подобных сделок может являться только такой объект недвижимости, строительство которого, как минимум уже начато, но до конца не завершено, т.е. как объективная реальность объект уже существует, и имеются данные, позволяющие его индивидуализировать.
Нельзя согласиться с уже приведенным утверждением Л.Г. Сайфуловой, что фактическим собственником объекта является заказчик, так как лицо либо является собственником, либо нет. В любом случае при купле-продаже будущей вещи она должна первоначально поступить в собственность продавца. Однако в рассматриваемом случае этого не наблюдается.
1 Федеральный закон от 27.07.1997 № 122 (ред. от 30.12.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 30.07.1997. № 145.