Недвижимость как имущественная основа предпринимательской деятельности

• Автор: Довлатова, Елена Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 257 с.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОСНОВА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ГЛАВА 1. ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ
§1. Понятие имущества. Основные экономические и юридические критерии
определения имущества
§2. Недвижимое имущество: понятие, признаки, соотнесение с иными
категориями вещей
§ 3. Земля как особый объект недвижимости, используемый в
предпринимательской деятельности
§4. Особенности регулирования «единого объекта недвижимости» и объектов
недвижимости, связанных «единой судьбой»
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ОСНОВЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.
§1. Способы обособления имущества юридического лица в целях
осуществления предпринимательской деятельности
§2. Особенности приобретения юридическим лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления предпринимательской
деятельности
§3. Использование права хозяйственного ведения и оперативного управления как способ обособления недвижимого имущества в целях осуществления
предпринимательской деятельности
§4. Приобретение и осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество как инструмент формирования юридическим лицом основы
предпринимательской деятельности
ГЛАВА 3. УЧЕТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ ВКЛЮЧЕНИЯ ЕГО В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ
§1. Бухгалтерский учет и бухгалтерская инвентаризация объектов
недвижимого имущества в предпринимательской деятельности
§2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности с использованием
недвижимого имущества
§3. Формирование технологических комплексов и регистрация прав на
сложные объекты при включении их в хозяйственный оборот
§4. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества как публичноправовой механизм регулирования предпринимательства и оборота
недвижимости
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы исследования. Чем выше уровень развития бизнеса, тем более актуальным становится формирование имущественной основы предпринимательства, поскольку она является не только мерой обеспечения ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта, но и средством капитализации активов. Проведение экономической реформы во всех областях деятельности неразрывно связано с развитием и в некоторых сферах укрупнением бизнеса и, как следствие, с проблемами оборота недвижимого имущества. В процессе становления бизнеса, приведения его к рыночным параметрам, для субъекта предпринимательской деятельности первым по значимости встает вопрос, связанный с определением правового статуса используемого недвижимого имущества.
Недвижимое имущество отличается ото всех вещей, поименованных в ст. 128 ГК РФ тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его содержание.
Что касается возможности сохранения недвижимого имущества, закрепления прав владения, пользования и распоряжения, также существует множество проблем, т.к. недвижимое имущество нельзя удерживать, например, в депозитарии банка, как другую ценную вещь - предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Отсюда, единственным способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным пользователем или обладателем является четкая правовая регламентация при совершения сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.
В силу перечисленных выше причин - значительная стоимость недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным обладателем, кроме как путем закрепления права на имущество, остро встает вопрос участия государства в правовом регулировании оборота недвижимости. Именно в процессе осуществления предпринимательской деятельности

имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот, и как следствие, подверженным злоупотреблением правом.
Необходимость существования особого правового режима в отношении недвижимости прослеживается и в историческом контексте и при анализе оборота недвижимости в других правовых системах.
Анализ существующего правового регулирования различного рода сделок в целях формировании имущества предприятий на территории Российской Федерации, проблем, возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.
Состояние научной разработанности проблемы. В настоящее время проблема определения недвижимого имущества и его оборота занимает серьезное место в научных исследованиях. Созданный при Президенте Российской Федерации совет по кодификации законодательства разработал Концепцию1 о недвижимом имуществе, в которой обозначен ряд серьезных теоретических положений, связанных с правовым регулированием оборота недвижимости и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предложены пути решения наиболее сложных задач, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские и советские ученые не акцентировали внимание на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в СССР права частной собственности на недвижимость и ее оборота. В большой степени это касалось имущества предприятий, которые до недавнего времени все без исключения были государственными. С развитием частной собственности на недвижимое имущество и частного предпринимательства возникла необходимость в
1 См Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Исслед Центр частного права II Под общ ред В В Витрянского, 0,М Козырь, А А Маковской М , Статут 2004

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о регистрации договоров аренды и безвозмездного пользования, поскольку это имеет огромное значение для осуществления предпринимательской деятельности с использованием земельных участков.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним независимо от срока. Правил об обязательной государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимостью в ГК РФ не содержит. Единственным исключением является договор безвозмездного пользования участком лесного фонда. На основании ст. 23 ЛК РФ такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем, в п. 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В целях осуществления предпринимательской деятельности наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка может оказаться весьма полезным. Так, по общему правилу арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомления собственника земельного участка. Это положение представляется