Право застройки по законодательству Эстонской Республики

• Автор: Мелихова, Анжела Валентиновна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 245 с. : ил.

Глава 1. Исторические предпосылки современного права застройки
§ 1. Суперфиций в римском частном праве
§ 2. Институт поземельного оброчного содержания в Балтийском частном
праве
§ 3. Право застройки в проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года.... 41 § 4. Право застройки в гражданском праве Эстонской ССР
Глава 2. Право застройки в современном гражданском праве Эстонии
§ 1. Земельная реформа и право застройки
§ 2. Понятие и содержание права застройки
§ 3. Установление права застройки
§ 4. Субъекты права застройки
§ 5. Основания прекращения права застройки
§ 6. Защита права застройки
Глава 3. Особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю
§ 1. Особенности установления права застройки на государственную
землю
§ 2. Особенности установления права застройки на муниципальную землю (на примере города Таллина)
Заключение
Список сокращений
Список использованной литературы
Приложения 1
Актуальность темы исследования. Право застройки - один из важнейших институтов современного гражданского права Эстонии, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций. Следовательно, момент первого законодательного и теоретического закрепления аналогичного права относится ко времени процветания римского права. Текущее же существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать, последствием рецепции римского права европейскими государствами.
Несмотря на то, что в современных условиях право застройки имеет, в силу объективных исторических причин, несколько иное содержание, а, следовательно, и иную правовую оценку, нежели в римском праве, изучение исторического происхождения права застройки, его особенностей, может послужить основой для совершенствования действующего законодательства Эстонии.
Нормативное регулирование рыночных отношений, складывающихся в последние десятилетия в Эстонии, неизбежно порождает как новые правовые явления и институты, так возрождает и основательно забытые старые, например, право застройки. Возрождение права застройки, действующего в Эстонии в период времени с 1940 по 1949 годы, произошло в 1993 году. Этому способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю1 и, во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
1 Ст. 32 Конституции Эстонской Республики. См.: Конституция Эстонской Республики // 11п{р Теа1а]а. 1992. № 26. Ст. 349; Правовые акты Эстонии. 1995. № 67-69.
Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию вещного права - права собственности, а необходимо должен включать в себя и разветвлённую регламентацию различных ограниченных вещных прав (в том числе права застройки), позволяющих удовлетворять имущественные интересы в использовании объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц. Между тем, необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной.
На сегодняшний день право застройки является одним из наиболее востребованных институтов гражданского права, составляя определённую конкуренцию праву собственности. Подтверждением тому служит статистика: по данным Центра регистров и информационных систем, по состоянию на 1 января 2006 года в крепостную книгу Эстонии было внесено 2126 права застройки.
Сегодня на праве застройки возводятся довольно крупные строительные объекты, как-то: торговые и деловые центры, производственные здания, спортивные стадионы, гостиницы, жилые дома. Столь значительное распространение права застройки объясняется целым рядом причин. Во-первых, застройщики вынуждены использовать право застройки вследствие существенного удорожания земли (то есть невозможности приобрести её в собственность), которое повлекло за собой недавнее вступление Эстонии в Европейский союз, и, в то же время, - привлекло иностранных инвесторов, стремящихся скупить значительные территории. Во-вторых, подходит к своему логическому завершению проводимая в республике земельная реформа, а,

Срок действия договоров о праве застройки не мог превышать 65 лет для каменных (кирпичных) и железобетонных строений, 60 лет - для смешанных строений и 50 лет для деревянных строений3. В тех случаях, когда по договорам о праве застройки производилось восстановление, достройка, надстройка, пристройка или перестройка существующих строений под рабочие жилища, договоры о праве застройки могли заключаться не менее чем на 2/3 предельных сроков (т.е. не менее чем на 43 года, на 40 лет и на 33 года)4.
Кроме того, согласно примечанию 1 к ст. 71 ГК РСФСР, договор застройки мог простираться на земельный участок, непосредственно не предназначенный под строение, но обслуживающий его в хозяйственном отношении (под двор и проезды, для обустройства палисадника, цветника)5.
В соответствии со ст. 73 ГК РСФСР, в договоре о праве застройки обязательно указывалось следующее:
прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.
1 Относительно формы договоров в ст. 136 Гражданского кодекса РСФСР было установлено общее правило: договор на сумму до 500 рублей золотом мог совершаться в любой форме, на сумму же свыше 500 рублей - только в письменной форме. Для договора о праве застройки было установлено исключение: он должен был быть совершён в письменной форме, независимо от размера суммы, и притом не только в письменной форме, но и в нотариальном порядке, т.е. в нотариальном органе, с внесением записи в нотариальную актовую книгу. Следовательно, право застройки возникало с момента внесения акта сделки в нотариальную актовую книгу. См.: Канторович Я.А. Указ. соч. С. 12.
2 Точно также в нотариальном порядке должен был совершаться залог или отчуждение права застройки (ст. 90 ГК РСФСР), равно как и различные изменения и дополнения первоначального договора застройки.
3 «Одно время существовала практика заключения краткосрочных договоров застройки на 10-15 лет, а иногда и того меньше. Считая такую практику органов коммунального хозяйства неправильной, приказом Наркомхоза РСФСР от 10 марта 1941 г. № 125 всем органам коммунального хозяйства было приказано проверить заключённые ими договоры застройки и принять меры к продлению действия этих договоров до предельных сроков путём нотариально удостоверенных надписей». Зимелёва М.В. Указ. соч. С. 134. См. об этом также: Плансон В. Право застройки//Жилищная кооперация. 1926. № 12. С. 8.
4 «Закон не устанавливает минимального срока для договоров о праве застройки, но таковой не должен быть слишком коротким, т.к. при краткости договорного срока застройщик не сможет окупить произведённых затрат». Гражданский кодекс РСФСР с постатейно -систематизированными материалами. М., 1926. С. 367.
5 «Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения». Брауде И.Л. Указ. соч. С. 14.