Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения

• Автор: Иванников, Сергей Борисович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 195 с.

Глава 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1. Ретроспективный анализ российского законодательства
о договоре продажи жилых помещений
1.2. Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
Глава 2. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Жилое помещение как предмет договора продажи
2.2. Цена как существенное условие договора продажи
жилого помещения
2.3. Иные существенные условия договора продажи жилого помещения
2.4. Права и обязанности сторон по договору продажи
жилого помещения
Глава 3. ТЕНДЕНЦИИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1. Специфика приобретения жилого помещения по
договору ипотеки
3.2. Переход права собственности на жилое помещение
по договору продажи и его государственная регистрация
3.3. Гражданско-правовая ответственность сторон по
договору продажи жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Актуальность темы исследования. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Высокая доходность вложений в жилые помещения особенно прослеживается на фоне снижения процентных ставок в отечественных банках по депозитным рублевым вкладам в среднем до 9-10% годовых, вкладам в иностранной валюте - до 6-8% годовых. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.
Так, 11 ноября 2003 года принят Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; 30 декабря 2004 г. принят Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ (далее - Закон об участии в долевом строительстве)', тогда же принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 1 марта 2005 г. в силу вступил Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ); и др. Введение в действие указанных нормативных правовых актов, а в ряде случаев - принятие поправок к ним, безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере1; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечно1 В частности, по тем или иным вопросам соответствующими полномочиями обладают: Федеральная служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».
Действующий Гражданский кодекс РФ не только не преодолел этой негативной тенденции, а наоборот увеличил количество разновидностей договора купли-продажи доведя его до семи;
- розничная купля-продажа (§2 гл. 30 ГК РФ);
- поставка товаров (§3 гл. 30 ГК РФ);
- поставка товаров для государственных нужд (§4 гл. 30 ГК РФ);
- контрактация (§5 гл. 30 ГК РФ);