Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

• Автор: Мартемьянов, Вячеслав Валентинович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 206 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
I глава
Общие положения о договоре ипотеки и проблемы страхования ипотечных рисков при выдаче банковского кредита
1. Кредитный договор, договор ипотеки и его основные элементы
2. Государственная регистрация ипотеки
3. Специфика страхования банковских рисков при выдаче ипотечного кредита
II глава
Проблемы правового регулирования ипотеки отдельных видов имущества
1. Правовые проблемы жилищной ипотеки
2. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса
3. Проблемы ипотеки земельных участков
4. Особенности ипотеки морских, речных и воздушных судов, космических объектов
III глава
Особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования
1. Правовая природа закладной и особенности ее обращения
2. Ипотечные ценные бумаги и специфика их обращения
3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: роль и функции в механизме ипотечного кредитования
Заключение... Библиография

Введение
Актуальность темы исследования. Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Поскольку в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной.
Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента

погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.
Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
Ипотечный кризис в США, начавшийся в 2006 году и последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, то есть его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключениым.
В отношении остальных существенных условий договора ипотеки, таких как существо и срок исполнения основного обязательства необходимо отметить следующее.
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Некоторые авторы, в частности А.Е. Русецкий ставят вопрос: «являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству?» 1 Соответственно возникает вопрос о том, необходимо ли указывать данные условия в договоре ипотеки или достаточно лишь отсылки к основному обязательству, обеспечением исполнения которого является залог недвижимости.
1 Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика, 2008, №