Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации

• Автор: Батова, Ольга Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 199 с.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СИСТЕМА ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ
ДОГОВОРОВ
1.1. Понятие жилищно-правовых договоров
1.2. Система жилищно-правовых договоров
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
2.1. Объект и предмет жилищно-правовых договоров
2.2. Стороны жилищно-правовых договоров
2.3. Форма жилищно-правовых договоров
2.4. Срок жилищно-правовых договоров
ГЛАВА 3. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В
ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРАХ
3.1. Права и обязанности сторон жилищно-правовых договоров
3.2. Ответственность по жилищно-правовому договору
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Жилище является благом особого рода: потребность в нем испытывает практически любое живое существо. В жилище оно укрывается от непогоды и врагов, восстанавливает силы, выводит потомство и т.п. Человек в этом смысле ничем не отличается от большинства живых существ. Именно в жилище он удовлетворяет свои бытовые потребности,

вырастает, получая первые уроки социализации, а затем и сам создает семью, что вне жилища практически невозможно на современном уровне цивилизации. Свое первое жилище человек называет родимым домом, а дом, где он постоянно проживает, где ведет свою частную жизнь, именует своей «крепостью». Потребность в жилище наряду с потребностью в пище и одежде составляет ряд важнейших потребностей, без которых человеку не нужна свобода, без чего теряется значимость всякого рода политических идеалов и т.п., на что в свое время обращал особое внимание Ф.Энгельс1. Таким образом, пока человек живет как биологический вид и как личность, жилище всегда было, есть и будет для него естественной средой обитания. Вполне понятно, что в человеческом сообществе жилище было, есть и будет важнейшим социальным благом, а право на жилище - естественным неотчуждаемым правом человека, принадлежащим ему от рождения.
С другой стороны, жилище является обычным материальным благом, способным в рыночных товарно-денежных отношениях принимать форму товара, быть товаром и «участвовать» в гражданском обороте наряду с другим имуществом. Более того, в условиях дефицита жилья, неупорядоченности отношений на жилищном рынке в современной России жилье - чрезвычайно оборотоспособный и ликвидный товар. Однако, каким бы спросом ни пользовалось жилье как товар, оно никогда не перестанет быть важнейшим социальным благом, никогда не утратит своей неимущественной, социальной природы. Представляется, что именно в ее наличии кроется перманентность существования жилищ-
1 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19, с. 150.

ной проблемы. На различных этапах развития человеческого общества может качественно изменяться ее содержание, но сама проблема остается ввиду противоречивости природы жилища как социального блага и как товара. Так при господстве плановой экономики в России в советский период жилищная проблема выражалась в тотальном дефиците жилья, в многолетних очередях на получение жилой площади, поскольку государство оказалось не в силах удовлетворить постоянно возрастающие и качественно изменяющиеся жилищные потребности населения. Однако и превращение жилища только в товар, гипертрофирование его рыночной сущности, игнорирование его социальной роли в современной России не решило, а лишь видоизменило жилищную проблему, превратив ее в проблему дефицита доступного жилья при резком снижении жизненного уровня большинства населения, неспособного самостоятельно приобрести жилье в собственность по существующим рыночным ценам.
Конституция РФ провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека. Конкретизируя это положение, Конституция закрепила в числе основных прав и свобод человека его право на жилище, обеспечив его реализацию целым рядом социальных гарантий, касающихся не только малоимущих, каковых в России оказалось едва ли не большинство, но и иных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не могущих стать собственниками современного элитного жилья. В то же время, текущее законодательство, прежде всего действующий ЖК РФ, подходит к решению жилищной проблемы едва ли не противоположным образом. В частности, существенно сокращен круг лиц, обладавших ранее социальными льготами по предоставлению жилых помещений, по оплате жилья и коммунальных услуг; из ЖК РФ исключена многочисленная категория лиц, ранее имевших право на первоочередное предоставление жилых помещений, в числе которых были одинокие матери, многодетные семьи, семьи при рождении близнецов, семьи погибших военнослужащих и др. Такое положение выглядит, по меньшей мере, странно на фоне резкого обострения демографиче-

типовых договоров в гражданском праве являлось именно практически императивное закрепление прав и обязанностей участников договора, которые никак не индивидуализировались, кроме внесения в бланк типового договора сведений об участниках договора, конкретизации его предмета и даты введения в действие. Нередко стороны попросту подписывали бланк такого договора. Сохранение же в жилищном законодательстве подобного способа регулирования жилищных отношений представляется совершенно оправданным, что объясняется спецификой самих жилищных отношений, обусловленных особым объектом, по поводу которого они складываются. Однако, сказанное заставляет задуматься и о том, можно ли вообще вести речь о договоре, в том случае, если его условия, включая сам предмет договора (который применительно к договору социального найма определяется в настоящее время решением о предоставлении жилого помещения — статья 57 ЖК), определены еще до заключения договора. Если принять во внимание тот факт, что любой договор считается заключенным, если сторонами достигнуто согласие по всем его существенным условиям (статья 432 ГК), и кроме того, любой договор включает в себя обычные условия, и потенциально может содержать случайные условия (статья 421 ГК), то остается прийти лишь к единственно возможному в данном случае выводу о том, что договор социального найма не является договором в гражданско-правовом значении данного понятия. Это некое квазидоговорное образование, которое обладая присущей гражданско-правовому договору формой, наполняется чуждым гражданскому праву содержанием1.
Наиболее показательно несвойственные гражданско-правовым договорам признаки жилищно-правовых договоров проявляются и в том, что при столкновении интересов собственника жилого помещения с интересами проживающего в этом жилом помещении лица, в особенности если данное жилое помещение является его единственным жилищем, зачастую приоритет отдается интересам именно этого последнего лица, в то время как гражданское право наоборот, по
1 К выводу о том, что договор социального найма это некий квазндоговор пришел также С.М.Корнеев (Гражданское право в 2-х т: Т. 2, полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова. — М