Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника

• Автор: Маркова, Ирина Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 202 с.

ГЛАВА 1. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности
1.2. Классификации видов управления имуществом
1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение
ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме
2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ
3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома
3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы исследования. Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что в свою очередь породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.
В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Как следствие, возникают проблемы в определении правовой природы отдельных явлений; в порядке согласования волеизъявлений
сособственников при принятии общих решений; в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей и т.д.
Разрешение подобных вопросов представляется возможным при условии четкого выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования существующих разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.
Несмотря на то, что в литературе тема управления общим имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, по наиболее важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности по организации данного вида управления. Между тем современный этап развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется значительной активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению соответствующих норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.
Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование различных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов,

о банкротстве (п. 2 ст. 99, п. 2 ст. 129) обязанность внешнего (конкурсного) управляющего «принять в управление (ведение) имущество должника и провести его инвентаризацию» еще не означает юридического перехода этого имущества во владение управляющего. Титульным владельцем имущества остается должник, а арбитражный управляющий на основании закона наделяется лишь функциями по осуществлению правомочий собственника, в частности, правомочия распоряжения имуществом.
Как представляется, к последнему, третьему варианту можно отнести и ситуацию, когда субъект управления, не имея в отношении объекта имущественных прав, между тем состоит из участников - собственников имущества (например, управление общим имуществом многоквартирного дома через ТСЖ). К сожалению, законодатель не последователен в вопросе о наличии у ТСЖ имущественных прав в отношении общего имущества дома, не наблюдается единства и в литературе104. Поскольку этот вопрос требует отдельного рассмотрения, его исследование (с предложениями по решению проблемы) будет проведено в третьей главе работы.
Итак, на основании предложенного выше критерия следует выявить три разновидности управления имуществом, в которых субъект управления может быть наделен: 1) либо вещными правами (правом собственности или ограниченным вещным правом), 2) либо обязательственными правами, 3) либо может вообще не наделяться имущественными правами в отношении объекта управления.
«Внутренние» отношения по управлению имуществом, на наш взгляд, необходимо классифицировать по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту. Говоря о пределах осуществления правомочий собственника при управлении имуществом,
права арбитражного управляющего ограниченным вещным правам, не отрицая их обязательственную природу (см.: Белоликов А.И. Указ. соч. С. 30). Данное мнение представляется ошибочным.
104 По утверждению одних ученых, в случае создания ТСЖ юридическому лицу «делегируется» некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 173). Другие авторы считают, что само общее имущество должно передаваться в управление (хозяйственное господство) управляющего субъекта (см.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 170, 174, 206).