Приобретение вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости: правовое регулирование и государственная регистрация

• Автор: Киндеева, Елена Агзамовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 240 с.

Оглавление
Введение
Глава I. Развитие российского законодательства о приобретении вещных прав на объекты недвижимости
§ 1. Развитие российского законодательства, регулирующего приобретение
прав на вновь созданные объекты недвижимости
§ 2. Государственная регистрация прав на вновь созданные объекты
недвижимости: исторический анализ законодательства России
Глава II. Приобретение вещных прав на вновь созданные объекты
недвижимости
§ 1. Вновь созданный объект недвижимости как объект гражданских прав ..58 § 2. Необходимые условия приобретения вещных прав на вновь созданные
объекты недвижимости
§ 3. Договор участия в строительстве как основание приобретения вещного
права на объект недвижимости
§ 4. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект
недвижимости
Глава III. Особенности приобретения и государственной регистрации вещных прав на некоторые вновь созданные объекты недвижимости
основании договора участия в долевом строительстве
§ 2. Приобретение и государственная регистрация прав на незавершенные
строительством объекты
§ 3. Особенности приобретения и регистрации прав на некоторые
создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
Заключение
Библиография
Введение
Актуальность темы исследования. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. Создание или изготовление новой вещи является одним из самых распространенных первичных способов приобретения права собственности, в том числе и на недвижимое имущество. В связи с этим и государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации в экономически развитых субъектах Российской Федерации, осуществляющих целенаправленную инвестиционную и жилищную политику.
Формирование рынка доступного жилья, принятие долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также решение комплекса смежных вопросов - градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом, законодательное усовершенствование способов удовлетворения потребностей граждан в жилье является одной из приоритетных задач государственной политики в жилищной сфере1.
Для решения задач развития рынка доступного жилья и ипотечного кредитования, правового регулирования строительства начиная с 2000 г. активно менялось отечественное законодательство: приняты и вступили в силу Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГСК) и Жилищный кодекс Российской Федерации; федеральные законы от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -— Закон об участии в долевом строительстве),
1 Послание Президента Российской Федерации Федеральному собранию от 26.04.2007 «Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию РФ» // Российская газета. X» 90. 27.04.2007.; Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 23.06.200S «О бюджетной политике в 2009 - 2011 годах»// Социальный мир. ,№№ 26, 07 - 13.07.2008
от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре недвижимости); приняты поправки к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК), Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости как завершение правоотношений по его созданию имеет важное значение как для государства в целом, что обусловлено фискальными целями, так и для граждан и юридических лиц, приобретающих права на вновь построенный объект недвижимости, а также для гражданско-правового оборо та недвижимости.
ГК закрепил важнейшую правовую категорию - «недвижимое имущество», установил основания возникновения вещных прав на объекты гражданского оборота, в том числе и основания для возникновения права на любую созданную вещь (п. 1 ст. 218 ГК), но не содержит специальных норм, устанавливающих основания для возникновения вещных прав на вновь созданный объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством объект.
Принятие значительного количества правовых актов при наличии пробелов и противоречий в законодательстве, регулирующем приобретение права на вновь созданный объект недвижимости, отсутствие в ГК специальных норм, устанавливающих основания для возникновения вещных прав на вновь созданный объект недвижимости, в том числе при участии в его создании на основании договора, необходимость использования для решения вопроса о приобретении права не только общих норм гражданского законодательства, но и норм земельного, градостроительного законодательства, применение норм ст. 222 ГК, закрепляющих критерии самовольной постройки, по методу «от противного» вызывает трудности при осуществлении государственной регистрации права, порождает значительное количество судебных споров.

Подход, изложенный в нормах Закона о собственности в РСФСР, получил свое дальнейшее закрепление в п. 1 ст. 218 ГК. В силу положений п. 2 ст. 299 ГК субъект ограниченного вещного права — права хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществивший создание (строительство) нового объекта недвижимости, приобретает на построенный объект соответственно право хозяйственного ведения или оперативного управления.
В отличие от норм Закона о собственности в РСФСР ГК установил правило, согласно которому вещь, право на которое приобретается ее создателем, должна быть создана с соблюдением закона и иных правовых актов, регламентирующих процесс её создания.
Кроме того, в отличие от ГК 1964 г., ГК установил последствия самовольного строительства любых объектов недвижимости, осуществленного как физическим, так и юридическим лицом (ст. 222 ГК).
ГК установлено и правомочие собственника земельного участка на осуществление строительства на земельном участке объектов недвижимого имущества, а также право разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК67). Аналогичные нормы содержит и ЗК, вступивший в силу 20 октября 2001 г.
Подводя итог изложенному, можно установить, что:
- Как дореволюционное законодательство, так и законодательство советского периода основывалось на общем подходе приобретения права на постройку только при условии наличия у лица, осуществившего строительство объекта, права на земельный участок, на котором постройка возведена. Наличие права на земельный участок являлось основанием приобретения права на построенное на этом земельном участке здание.
Дореволюционное законодательство, за исключением случаев, установленных правительственными актами, не признавало возможность существования двух прав собственности на земельном участке: собственника земельного участка и собственника постройки. Право собственности на
67 Нормы главы 17 ГК вступили в силу 28.04.2001.