Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов

• Автор: Мантул, Наталья Михайловна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Краснодар
• Количество страниц: 195 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Г лава I. Понятие и общая характеристика надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома
1.1 Понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома
1.2 Общая характеристика и классификация помещений, входящих в общее имущество многоквартирного жилого дома
1.3 Субъекты надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома
Глава II. Грамеданско-правовые формы обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома
2.1 Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками и товариществом собственников жилья
2.2 Содержание общего имущества многоквартирного дома специализированными организациями
2.3 Гражданско-правовая ответственность за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В советские годы порядок содержания многоквартирных домов в, значительной мере был обусловлен характером господствовавшей в тот период командно-административной экономики. Она практически не допускала разнообразия, форм собственности в этой сфере, устанавливала монополию организаций, осуществляющих содержание многоквартирными домами, жесткое государственное регулирование- порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них. Результатом такого подхода было неэффективное -содержание и обслуживание жилищного фонда, что приводило» к его ускоренному износу.
Как известно, современный этап развития российского общества характеризуется глобальными- преобразованиями в государстве (его экономической- и социальной системах). Основу проводимых реформ составляет переход от зарегулированной плановой экономики к применению широкого набора инструментов рыночной экономики, в том числе путем создания многообразия различных форм собственности. Указанные преобразования не могли не затронуть и жилищную сферу. В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ), суть которой заключается- в развитии сферы ЖКХ на основе формирования конкурентно-способной среды.
Большая часть жилищного фонда в настоящее время находится в частной собственности и поэтому требует новых подходов к его содержанию. Рыночные условия, предполагают, что, по общему правилу, наиболее эффективное содержание имущества может осуществлять его собственник. Государство решило децентрализовать систему содержания- жилищным фондом и, прежде всего, его основной частью - многоквартирными домами, передав собственникам помещений возможность выбора способов содержания в многоквартирном доме.
Однако, лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда по-прежнему находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК, ЖЭУ и т.п.). Большинство собственников жилых и иных помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области содержания общего имущества.
Кроме того, данная сфера характеризуется неудовлетворительным контролем деятельности участников рынка ЖКХ, отсутствием реальных рыночных экономических отношений, современных методов правового регулирования отношений по содержанию многоквартирных домов и низким качеством предоставляемых услуг. В тоже время совершенно очевидно, что потенциал развития у сферы жилищно-коммунального обслуживания достаточно большой, и эта сфера, при определенных условиях, вполне может быть привлекательной для инвестиций.
С учетом непродуманное™ проводимой государством политики, направленной на ускоренную передачу жилищного фонда, находящегося в публичной собственности, в частную собственность граждан, у появившихся десятков миллионов собственников жилых помещений возникла необходимость организации совместного проживания таким образом, чтобы обеспечить для себя, как минимум, безопасные и комфортные условия, а также не только не допустить дальнейшего ухудшения состояния жилищного фонда, но и обеспечить его дальнейшее улучшение в будущем.
Однако практика таких отношений еще полностью не сложилась. Это обусловлено не только кризисным состоянием экономики, но и тем, что остается нерешенным целый ряд вопросов как в теории гражданского и жилищного права, так и в действующем законодательстве. До сих пор в литературе нет однозначного ответа на вопросы о том, что именно следует понимать под многоквартирным домом как объектом гражданского права и

технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и т.п.
Для достижения эффективности мер, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, помимо обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, необходимо создавать инструкции по эксплуатации для существующих и вновь вводимых многоквартирных домов. В них следует предусмотреть требования1 по надлежащему содержанию и использованию объектов многоквартирного дома не только со стороны строителей и застройщиков, но и организаций предоставляющих услуги (тепло-, газо-, водо- и электроснабжение), а также государственных и муниципальных органов. При этом важно предусмотреть минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию имущества, необходимость проведения которых является обязательным. Это позволит обеспечить осуществление безопасной эксплуатации многоквартирного дома, что, в конечном счете, отразится на надлежащем содержании его общего имущества.
Необходимо отметить, что в силу различия интересов и потребностей, имущественного положения собственников многоквартирного дома возникают обстоятельства, объективно затрудняющее эффективное содержание общего имущества. В связи с этим, целесообразным было бы введение обязательного страхования имущества собственников недвижимости в жилищной сфере. Эта мера могла бы в определенной степени смягчить проблему взаимоотношений совместно проживающих в одном многоквартирном доме лиц разного имущественного положения, уменьшить вероятность конфликтов по поводу надлежащего содержания имущества.
В заключении данного параграфа можно сделать ряд выводов.
Управление имуществом собственником - собирательная категория, это деятельность собственника, которая находит свое отражение при реализации