Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах

• Автор: Фархиуллина, Олеся Раиловна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 182 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ.
Введение.
Глава 1. Общие положения об ипотеке земельных участков в Российской Федерации
1.1. Становление и развитие института ипотеки земельных участков
1.2. Понятие и правовая природа инс титута ипотеки земельных участков
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков в гражданском праве Российской Федерации
2.1. Основания возникновения ипотеки земельных участков
2.2. Специфика содержания и государственная регистрация договора об ипотеке земельных участков
Г лава 3. Ипотека земельных участков в зарубежных странах
3.1. Ипотека земельных участков по законодательству Германии
3.2. Ипотека земельных участков в Великобритании
Заключение
Список использованных источников
ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений вызывает необходимость существенного обновления гражданского законодательства, в частности обусловливает изменение правового регулирования института ипотеки. Институт залога недвижимости (ипотека) призван служить средством привлечения капиталов для реализации многих социальных проектов.
К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита.
Ыа протяжении многовековой истории своего развития залог недвижимости сохранил то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена с древнейших времен. Российская система ипотечного кредитования тоже имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. О роли и значении земельно-ипотечного кредитования свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. Однако в современной России в силу целого ряда факторов ипотека земельных участков еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России — непременное и важное условие формирования современного рынка ипотечных кредитов.
Переход к эффективной рыночной экономике в России вызвал также необходимость осмысления опыта развития договорных отношений в
ведущих странах мира. Укрепление торгово-экономических связей между государствами порождает необходимость взаимного исследования законодательства и практики его применения, обмена правовым опытом. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран анализ иностранного права становится необходимым условием.
Мировая практика наглядно показала последствия проблем ипотечного кредитования, которые сегодня существуют и в России. Предвидеть и избежать подобных ситуаций - цель государственного регулирования экономики России. В становлении и развитии ипотечного кредитования земельных участков важную роль должно сыграть его детальное правовое регулирование. Все это обусловливает не только теоретическую, но и практическую необходимость исследования указанной проблематики.
Степень научной разработанности темы. Институт- залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца XIX-начала XX в. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, A.C. Звоницкий, JI.A. Кассо, Д.И. Мейер, 1С.Л. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других, анализировавших особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран.
В советское время вопросы ипотеки земельных участков не были предметом самостоятельного исследования и практически выпали из поля зрения ученых-цивилистов.
В последние годы институт ипотеки, его сущность и содержание широко обсуждаются в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы и ученых-цивилистов, и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества исследовались в научных трудах Н.С. Захарова, А.П. Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других.
Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью стали предметом и ряда диссертационных исследований. К примеру, А.М.

устанавливалось с момента совершенной старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной)1.
Необходимо отметить, что возникновение ипотечной системы в пореформенной России было неразрывно связано с появлением нотариата как регистрирующего органа, игравшего значительную роль в защите прав собственников земельных участков.
Что касается других требований, то строения должны были быть непременно застрахованы. Оценка имущества производилась самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставилась в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдавалась или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производилась или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производился обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивался постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивался и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк был вправе потребовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, мог продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, без уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич отмечал, что «главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда»2.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение-недвижимость.
Таким образом, в конце XIX - начале ХХ-х веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права - М.: «СПАРК», 1995. — С.247.
2 Шершеневич Г.Ф. Там же. - С 252.