Правовое положение организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами

• Автор: Савицкая, Ольга Геннадьевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 194 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Особенности гражданской правосубъектности
организации, оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными домами
§ 1. Понятие и сущность правосубъектности управляющей организации
§ 2. Предмет, цели и виды деятельности управляющей организации
Глава 2. Отличительная характеристика правового статуса управляющей организации в зависимости от ее организационно
правовой формы
§ 1. Правовой статус коммерческой управляющей организации
§ 2. Правовой статус некоммерческой управляющей организации
§ 3. Правовой статус индивидуального предпринимателя, осуществляющего
деятельность по управлению многоквартирными домами
Глава 3. Саморегулирование в сфере управления
многоквартирными домами как механизм обеспечения правового
положения управляющей организации
§1. Правовые основы зарождения и развития саморегулирования в сфере
управления многоквартирными домами
§ 2. Особенности правового статуса саморегулируемых организаций в сфере
управления многоквартирными домами
Заключение
Список использованных источников
Приложение

Введение
Актуальность темы диссертационного исследования. Вступление в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1 обусловило широкомасштабный рост числа собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество многоквартирного дома. Собственники жилых помещений приобрели статус субъектов правоотношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Новые принципы регулирования отношений, возникших между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления общим имуществом, впервые получили отражение в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающего управление жилищным фондом в целом, определил три способа управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
На сегодняшний день одним из ключевых субъектов на рынке жилищно-коммунальных услуг выступают управляющие организации. Преимущества привлечения управляющей организации к управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме очевидны, так как в отличие от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов (далее - ТСЖ, ЖК и ЖСК) такие организации занимаются управлением на профессиональной основе. Так, например, по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в России насчитывается 1 473 404 многоквартирных дома, собственники около 90 % из них уже выбрали какой-либо из способов управления домом. В 27 % указанных многоквартирных домов собственники непосредственно управляют своими домами, 13 %
1 См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

многоквартирных домов управляются ТСЖ, ЖК и ЖСК, 60 % многоквартирных домов управляются управляющими организациями. Кроме того, 41 % ТСЖ, ЖК или ЖСК заключили договоры с управляющими организациями 2.
Вместе с тем отсутствие детального правового регулирования деятельности организаций, оказывающих услуги в сфере управления многоквартирными домами, существенно тормозит развитие рыночных отношений, препятствует формированию условий для привлечения организаций в данную сферу деятельности, переходу к экономическим методам регулирования. В настоящее время ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается правовая сущность понятия «управляющая организация», не определяется гражданско-правовой статус данной организации, цели, предмет, виды деятельности, отсутствуют положения, содержащие требования к ее организационно-правовой форме.
Несмотря на социальную значимость деятельности по управлению многоквартирными домами, действующим законодательством не предусмотрены положения о лицензировании данной деятельности, в связи с чем, по нашему мнению, следует акцентировать внимание на развитии института саморегулирования в обозначенной сфере. Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления - многоквартирными домами должна подлежать правовому регулированию, однако до сих пор особенности членства в данной организации, права и обязанности управляющих организаций, объединенных на принципах саморегулирования, и ряд других неотъемлемых аспектов деятельности саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами на законодательном уровне не установлены.
В юридической литературе тема управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с помощью привлечения
2 См.: 1Л1Ь: НЦр://ууулу.т1ег(ах-гиз51а.ги/тат.азр?1с1=179288&5ес=1664 .
В соответствии с положениями гражданского законодательства управляющая организация становится правосубъектной с момента государственной регистрации и при наличии соблюдения всех предусмотренных законом признаков, среди которых наличие минимально установленного уставного капитала; материально-техническая обособленность; наличие учредительных документов; прохождение процедур сертификации и аккредитации; членство в саморегулируемой организации.
Обратим внимание, что управление управляющей организацией предусмотрено ЖК РФ как один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Исходя из положений ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников и является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе влечет юридические последствия для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от