Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество

• Автор: Мочалова, Вера Алексеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 225 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава I. Теоретико-методологические основы обращения
взыскания на предмет ипотеки в гражданском праве
§1. Ипотека как разновидность залога, ее типы. Способы
и формы осуществления права залога
§2. Материально-правовое содержание категории «обращение
взыскания» в залоговом и ипотечном праве
Глава П. Обращение взыскания - стадия осуществления права
залога в ипотечных правоотношениях
§ 1. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки
и условия, исключающие взыскание
§2. Содержание и природа юридических возможностей сторон
ипотеки на этапе обращения взыскания
§3. Соглашение об обращении взыскания на заложенное
недвижимое имущество во внесудебном порядке
Глава ПІ. Материально-правовые условия (элементы),
определяемые при обращении взыскания
на заложенное недвижимое имущество
§1. Предмет ипотеки как объект взыскания
§2. Объем взыскания по ипотеке
§3.. Начальная продажная цена объекта взыскания
§4. Способ реализации объекта взыскания
Заключение
Приложение
Список источников

Введение
Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей ролью ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Гарантированные залогом недвижимости кредитные ресурсы обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, формируют многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг, повышают платежный спрос на рынке недвижимости, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем (экономическая функция ипотеки).
В юридическом смысле ипотека - способ обеспечения обязательств, сущность которого сводится к тому, что специально выделенное для целей залога недвижимое имущество в случае неисправности должника выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора. Преимущества ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в том числе залогом движимого имущества, обусловлены, прежде всего, свойствами недвижимого имущества (функциональная связь с землей, прочность, непотреб-ляемость), а также особым правовым режимом возникновения, перехода и прекращения прав на него.
Однако факт установления ипотеки является не единственной гарантией получения кредитором преимущественного удовлетворения из стоимости ее предмета, не менее важной гарантией выступает наличие действенных правовых средств, обеспечивающих реализацию его права. Еще в конце XIX в. выдающийся русский цивилист Л.В. Гантовер отмечал, что главное условие развития поземельного кредита в России состоит не только в построении ипотечной системы на началах гласности, специальности и бесповоротности, но и в создании правовых средств, позволяющих кредитору легко и быстро удовле-
твориться из ценности заложенной недвижимости1. Эти слова, сказанные более 120 лет назад, сохраняют актуальность и поныне.
В условиях приоритета судебного порядка обращение взыскания и реализация обремененного ипотекой имущества занимает достаточно длительное время, в некоторых случаях - от полутора до двух лет2. При этом внесудебная форма удовлетворения-требований ипотечного кредитора (как более оперативная по сравнению с судебной), несмотря на внесенные в конце 2008 года в законодательство поправки3, допустима в ограниченных законодателем случаях, а потому на практике должного развития не получает. Все это негативно сказывается на интересах сторон ипотечных отношений, снижает обеспечительную функцию ипотеки. Причины такого положения дел связаны не только со сложностями организационно-технического свойства, но и с недостаточной-правовой регламентацией процедур осуществления права залогодержателя на удовлетворение требований- за счет предмета ипотеки, прежде всего, нормами материального гражданского права. Поэтому проблема-обращения взыскания и реализации заложенного имущества признана доктриной1 одной из центральных проблем залога в Российской Федерации4.
Актуальность исследования, ипотечных отношений на этапе обращения взыскания обнаруживает себя на теоретическом, прикладном и правотворческом уровне.
В теории права не сложилось однозначного понимания того, что такое обращение взыскания на заложенное имущество в материально-правовом смысле, его научные интерпретации многообразны. Нередко категория обращения взыскания5 понимается исключительно в процессуальном смысле, ее ма-
1 См.: Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. - СПб., 1890, с. 4-5.
2 См.: КоневскийА. Упрощение залога // ЭЖ-Юрист, 2009, № 12; Взыскание - это крайняя мера [интервью с А. Волковой] //Жилищное право, 2010, № 4, с. 5-8.
3 Федеральный закон от 30 декабря 2008 года № ЗОб-ФЗ (ред. от 04.06.2011) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» II Собрание законодательства РФ, 2009, № 1, ст. 14.
4 Проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // При-
ложение к журналу «Хозяйство и право», 2009, № 3, с. 19.

установить место его нахождения невозможно; предметом ипотеки является ' имущество, находящееся в совместной собственности, при отсутствии в уста-
новленной законом форме согласия кого-либо из сособственников на внесу-, дебный порядок обращения взыскания.
Очевидно, судебный порядок будет применяться также в случаях, когда стороны ипотечного правоотношения соглашения- о- внесудебном порядке об-ращения взыскания не достигли либо когда в установленном сторонами поряд-* ке обращение взыскания на заложенное имущество невозможно.
Следует упомянуть, что Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ'«Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество1 процедуры обращения взыскания, и реализации заложенного имущество существенно изменены. Однако их оценка-в литературе неоднозначна2.
С одной стороны, законодатель допустил возможность заключения со- глашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в-любое время, в том числе путем включения его-условий в-договор
1 3 ~
Г ипотеки , но с другой стороны, - расширил перечень случаев, когда взыскание
на заложенную недвижимость допускается, исключительно’ в судебном порядке; тем самым сфера внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки
1 Собрание законодательства РФ; 2009, № 1, ст. 14.
2 Об оценке законодательной реформы порядка обращения взыскания на заложенное имущество, осуществленной в рамках Федерального закона от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ см: Бевзенко P.C. Новое в законодательстве о залоге // Вестник ВАС РФ, 2009, № 3, с. 112-137; Губин П., Смирных А. Обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке // Право и экономика, 2010, № 9, с. 29-34; Гуреев В.А. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество: новеллы законодательства об исполнительном производстве // Современное право, 2009; № 7, е. 52-57; Мочалова В.А. Новеллы законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки II Хозяйство и право, 2009, № 7, с. 9-19; Скрипичников Д., Резв А. Совершенствование обращения взыскания на заложенное имущество // Арбитражный управляющий, 2009, № 1, с. 4—8; Сошникова М.П. Совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество: сравнительно-правовой аспект// Исполнительное право, 2010, № 1, с. 16-20.
3 Ранее такое соглашение могло быть заключено только после наступления оснований для обращения взыскания, что препятствовало развитию внесудебных форм реализации заложенной недвижимости, поскольку залогодатель отказывался от заключения подобных соглашений с залогодержателем и полагался на гарантии защиты его интересов, реализуемые судом, в частности, по отсрочке реализации предмета ипотеки (ст. 54 Закона об ипотеке).