Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка : На прим. г. Москвы

• Автор: Руднев, Александр Васильевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1996
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 181 с.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОРОДАХ

1.1. Городские земли как объект исследования и управления

1.2. Историческое развитие земельного вопроса в России

1.3. Земельная реформа России на современном этапе

1.4. Зарубежный опыт земельных отношений

1.5. Анализ концепций исследований в области городского землепользования . 44 Глава 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В г. МОСКВЕ

2.1. Особенности проведения земельной реформы в Москве

2. 2. Анализ системы управления городскими землями
2.3. Плата за городские земли и бюджет г. Москвы
2.4. Значение массовой и индивидуальной оценки земли в городах
Глава 3. РАЗРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ РЫНОЧНЫХ МЕТОДОВ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ГОРОДАХ
3.1. Зонирование территории города по целевому назначению
3.2. Определение рыночной цены земли с учетом ценности территории
3. 3. Формирование оптимальных земельных платежей
3.4. Информационное обеспечение земельных отношений
3.5. Экспериментальный расчет предложенного механизма формирования
земельных платежей в г. Москве
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Среди природных богатств, которыми дано владеть человеку, самое ценное, несомненно, земля. От того, как бережем ее, насколько умело, рачительно хозяйствуем на ней, в огромной степени зависит наше благосостояние. С землей неразрывно связаны такие понятия, как землепользование, землеустройство, земледелие и землевладение. С экономической точки зрения особое значение имеют понятия “землепользование” и “землевладение”. Ведь землепользование и землевладение - это обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. И если владение, значит возможно (и даже неизбежно) отчуждение, передача в аренду или временное пользование одним владельцем другому, т.е. земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием экономических, природно-климатических, социальных и многих других факторов.
В нашей стране, как и в дореволюционной России, городская земля не продавалась (во всяком случае, в массовом масштабе) и не покупалась, а следовательно не имела цены в классическом виде, т.е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.
Как известно, земельная проблема имеет не только правовую и экономическую стороны, с ней связано немало политических бурь и социальных потрясений. И это понятно, ибо земля с ее почвенным покровом занимает определяющее место среди материальных условий, необходимых для жизнедеятельности человека. По выражению английского экономиста Уильяма Петти, “труд - отец богатства, земля - его мать”.
В России земельный вопрос всегда отличался особой остротой. И четыреста лет назад, когда крестьянина лишили Юрьева дня, и в 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более во время Октябрьской революции. Острота его отмечалась не только в дореволюционный период, но также и в советское время.
После национализации и отмены частной собственности на землю была установлена

государственная монополия на нее. Был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков. Исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения. Этот краткий анамнез российской болезни земельных переделов отражает весь драматизм событий, развернувшихся вокруг земли.
На таком удручающем фоне в России началась земельная реформа, призванная решить, наконец, кардинально земельный вопрос с учетом мирового опыта, сбросив идеологические шоры. Правда и сегодня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной [1, ст.9, ст.36]. Осуществляется приватизация земель, допускается собственность на землю граждан и юридических лиц [6, 11,12]. Установлена плата за землю [5, ст.1]. То есть, создаются основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы протекают медленно, в товарный оборот вовлечено еще немного объектов недвижимости, но уже рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает существенно влиять на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления.
Существенным элементом земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Городские земли - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.
Ценность городских территорий неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а так же от условий размещения участков в плане города. Величина стоимости территорий динамична, меняется во времени и, главным образом, растет. Поэтому местные ор-

Как видно, в условиях частной собственности на землю и средства производства роль местных органов управления в развитии экономики достаточна велика и разнообразна. Из всего этого многообразия элементов регулирования городского землепользования в разных странах можно выделить три основных типа земельной политики, касающейся функционирования и развития города.
Во-первых, это политика, проводимая местными властями в условиях доминирующей муниципальной собственности на землю и основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования отношений землепользования. Это опыт Финляндии, Швейцарии, Канады, Индии и других государств, где главными субъектами земельных отношений в этом случае являются городские муниципалитеты, на которых, как на крупнейших владельцах и распорядителях земли, лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель в городских границах.
Во-вторых, политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель и связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная цена, налоги). Регулирование земельных отношений в Испании, Португалии, Греции, Кипре основывается на привлечении инвестиций в недвижимость (политика открытых дверей), в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.
В-третьих, земельная политика, которая может быть названа “смешанной”, и комбинирует элементы первых двух подходов. Такую политику проводят США, ФРГ, Великобритания, Италия и другие государства.
Соотношение ставок земельного налога и арендной платы от оценочной стоимости городской земли в различных странах мира представлено в табл. 4.
Рассмотрим более подробно основные подходы земельных отношений зарубежом.
В Финляндии считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно бьггь как можно больше городских земель. Во всех городах страны, включая столицу Хельсинки, в собственности городских властей находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых распо-