Экономическая оценка реформирования городских промышленных предприятий : На примере г. Москвы

• Автор: Иванов, Александр Юрьевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 122 с. : ил

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение

Г лава 1. Анализ состояния земельного фонда города и эффективность его использования

1.1. Анализ распределения земель г.Москвы по функциональному назначению

1.2. Влияние градостроительного регулирования на инвестиционные процессы в Москве

1.2.1. Анализ приоритетных направлений в градостроительстве__

1.2.2. Влияние правового и экономического механизма на регулирование процесса землепользования

1.3. Анализ земельных ресурсов города

1.3.1. Предпосылки определения резерва городских земель

1.3.2. Методы определения эффективности использования земель.

1.3.3. Критерии оценки предприятий для целей реформирования
1.3.4. Анализ распределения земель в промышленных зонах по
целевому использованию
Выводы
Глава 2. Анализ применяемых методик оценки городских земель
2.1. Правовой аспект оценки земель промышленных предприятий
2.2. Анализ существующих методов оценки недвижимости
2.2.1. Принципы оценки стоимости земельных участков реформируемых предприятий
2.2.2. Изучение основных подходов к оценке недвижимости и их использование для целей реформирования промышленных предприятий г.Москвы
2.2.3. Анализ методов определения стоимости городских земельных участков
2.3. Анализ применяемых методов оценки земли и возможность их адаптации для целей вывода промышленных предприятий
2.3.1. Изучение методов практической оценки земель в г.Москве_
2.3.2. Анализ применяемых методик оценки земли в Москве
2.4. Анализ зарубежного опыта оценки земли

Выводы
Глава 3. Разработка методики экономической оценки реформирования промышленных предприятий
3.1. Расчет затрат на реформирование промышленных предприятий
3.1.1 Расчет затрат на строительство предприятия на новой территории
3.1.2. Расчет затрат на подготовку территории к новому строительству
3.2. Расчет стоимости земель реформируемых промышленных предприятий на основе доходного подхода в оценке городских земель
3.2.1. Применение метода физического остатка (рентный подход)
3.2.3. Применение метода физического остатка (подход продаж)
3.2.3. Подход к оценке с точки зрения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка _
Выводы
Г лава 4. Апробация экономического механизма реформирования городских промышленных предприятий
4.1. Обоснование необходимости реформирования промышленного предприятия
4.2. Расчет затрат на реформирование предприятия
4.3. Расчет стоимости земли по доходному методу
4.3.1. Расчет затрат на новое строительство
4.3.2. Расчет по методу физического остатка (рентный подход)
4.3.3. Расчет по методу физического остатка (подход продаж)
Выводы
Заключение
Литература
Приложение №
Приложение №

Введение
Актуальность исследования
Развитие рыночных отношений в нашей стране способствует росту политической, экономической и социальной значимости земельных отношений. Являясь одновременно и пространственным базисом для общественно-производственной деятельности, и объектом недвижимости с правовыми отношениями, земля - это один из основных ресурсов развития и функционирования города. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих большими земельными ресурсами.
Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, необходимо решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством торговоофисных помещений и высококачественными жилыми площадями. Удовлетворение спроса сдерживается отсутствием свободных земельных участков.
В тоже время многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные для инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала.
Согласно проведенному исследованию промышленные объекты в г.Москве занимают второе место по площади используемых ими земельных участков. Эффективность использования занимаемых промышленными предприятиями территорий крайне низкая.
Вопросы, связанные с повышением отдачи от использования земельных участков в Москве, занимаемых промышленными предприятиями, являются особенно актуальными на сегодняшний день. Тем более, что значительные территории особенно в центральной части города заняты предприятиями и объектами не имеющими отношения к

Глава 2. Анализ применяемых методик оценки городских земель
2.1. Правовой аспект оценки земель промышленных предприятий
Принимая во внимание, что основным видом землепользования в Москве является аренда [16] и вопрос введения частной собственности до настоящего времени остается открытым, то одним из основных нормативных актов, которым необходимо руководствоваться при проведении оценки земель промышленных предприятий, предназначенных для вывода следует считать статью 612 части 2 Гражданского кодекса Российской федерации «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества». В соответствии с первой частью статьи Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков [17].
Процесс подготовки земельного участка, в т.ч. промышленного предприятия, к продаже прав его аренды - дорогостоящая операция, основная часть затрат которой составляет инженерное обустройство.