Вариантная оценка рыночной стоимости зданий

• Автор: Генкин, Евгений Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 136 с. : ил.

Содержание
Введение
Глава 1. Состояние вопроса. Оценка стоимости недвижимости в России
1.1 Организация и регулирование оценочной деятельности
1.2 Процесс оценки стоимости зданий
1.2.1 Общие положения системы оценки рыночной стоимости зданий
1.2.2 Принципы и подходы к оценке рыночной стоимости
зданий
1.3 Согласование вариантов стоимости здания, полученных при применении трех подходов к оценке
Выводы по главе
Глава 2. Основные аспекты повышения обоснованности оценки стоимости здания
2.1 Современные подходы к классификации объектов
недвижимости при оценке их стоимости
2.2 Использование подходов к оценке рыночной стоимости
зданий в различных ситуациях
2.3 Методика согласования вариантов стоимости здания, полученных
по трем классическим подходам
2.3.1 Общий подход к созданию методики
2.3.2 Разработка критериев согласования результатов, полученных
по трем подходам
2.3.3 Математический аппарат и атгоритм решения задачи
вариантов стоимости зданий
2.3.4 Реатизация методики на ЭВМ
Выводы по главе
Глава 3. Практическая реализация предложений по повышению обоснованности оценки стоимости зданий
3.1 Пути определения эффективности работ по повышению обоснованности оценки стоимости зданий
3.2 Выбор предприятия для осуществления предложенных разработок
3.3 Практический пример «Расчет стоимости здания склада»
Выводы по главе
Заключение
Список литературы
Приложение
Приложение
Введение
Создание комплексной системы рыночных отношений, рыночной ЭКОНОМИКИ, является основополагающим направлением стратегического развития России. Одним из неотъемлемых элементов системных преобразований в этой области видится формирование развитого, "цивилизованного" рынка недвижимости.
Рынок недвижимости можно определить как «совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов различных прав на недвижимость». [39, с. 84]
Роль и место рынка недвижимости в структуре экономики трудно переоценить. Изменения на рынке недвижимости зачастую затрагивают многих граждан, а не только профессионалов в соответствующих областях. Состояние рынка недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов. Так, без развитого рынка недвижимости невозможно повышение инвестиционной активности, без инвестиций нет оживления хозяйственной деятельности, и, как следствие, нет роста производства, а значит и улучшения жизни. При наблюдаемом сегодня снижении доходности операций с ценными бумагами и другими финансовыми активами, российские банки вынуждены обращаться к инвестированию реатьного производства, проектов реконструкции и нового строительства объектов различного назначения. Такие проекты невозможны сегодня без оценки стоимости связанных с ними объектов недвижимости.
Оценка объектов недвижимости, в том числе зданий, является относительно новым направлением научно-практической деятельности в нашей стране. Во времена плановой экономики ни рынка недвижимости, ни оценки рыночной стоимости недвижимости практически не существовато. Определялась только балансовая стоимость и ее производные, чего явно недостаточно сегодня для принятия квалифицированных решений в области управления

этой методики, выражения вероятностей того, что потенциальный покупатель относится к группе «предпринимателей», «инвесторов» или «спекулянтов».
Существенной проблемой данной методики - об этом говорят и сами авторы - является получение достоверных значений величин 7,, 7.2 и 73. Предлагаемым ими решением этой проблемы является создание неких «информационных служб», занимающихся изучением рынка и рассчитывающих на этой основе такие вероятности.
На наш взгляд, такой подход интересен, и в первую очередь как попытка решить проблему повышения обоснованности оценки стоимости зданий за счет формализации процесса согласования результатов, полученных тремя разными способами оценки. Однако, такой подход не может, как нам кажется, решить поставленную проблему по целому ряду причин. Во-первых, сама исходная позиция авторов методики вызывает определенные сомнения, т.к. можно говорить, что уровень стоимости, определяемый каждым из методов, «является одной из точек зрения на нее, отражая мнение потенциального пользователя» [39, с. 146]. Но интерпретация весовых коэффициентов как вероятностей принадлежности потенциальных покупателей к некоторому сегменту рынка всё же видится надуманной. Далее, провести такую сегментацию рынка на определённую дату вряд ли возможно. Таким образом, сложность самого процесса согласования будет увеличена сложностью определения довольно абстрактной величины, что должно повлечь отрицательные последствия для качества всего расчета стоимости.
Тем не менее, само представление рыночной стоимости как математического ожидания затратной (Сз), доходной (Сд) и сравнительной (Сер) стоимости, на мой взгляд, правильно. Каждая из вышеперечисленных стоимостей рассчитывается по отдельной методике соответствующего подхода, не используя данные двух других, следовательно, полученные результаты взаимно независимы. На совершенном идеальном рынке издержки на строительство здания, капитализированный доход от него и информация по продажам анало-