Формирование и развитие рынка арендной жилой недвижимости

• Автор: Матвеева, Елена Сергеевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Пенза
• Количество страниц: 201 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Теоретические вопросы сбалансированного развития рынка жилой недвижимости
1.2. Эволюция становления рынка арендной жилой недвижимости в мировой практике
1.3. Основные направления развития рынка арендной жилой недвижимости в современных условиях
2. АНАЛИЗ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ СРЕДЫ, ВЛИЯЮЩЕЙ НА ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Анализ форм улучшения жилищных условий на рынке арендной жилой недвижимости
2.2. Классификация основных групп потребителей на рынке арендной жилой недвижимости
2.3. Анализ деятельности некоммерческих поставщиков жилья на рынке арендной жилой недвижимости
3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ И ПРАКТИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ФОРМИРОВАНИЮ И РАЗВИТИЮ РЫНКА АРЕНДНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Модель формирования и перспективного развития рынка арендной жилой недвижимости на основе использования фондов недвижимости
3.2. Методические рекомендации по расчету арендных ставок с учетом доходов населения и экономически обоснованной отдачи на вложенный 141 капитал
3.3. Методика и оценка социально-экономической эффективности от внедрения мероприятий по развитию рынка арендной жилой 154 недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность диссертационного исследования. Решение жилищного вопроса за последние годы стало общенациональной задачей. В соответствии с программными мероприятиями в настоящее время акцент в решении жилищной проблемы отдан развитию рыночных отношений. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. А если учесть что даже с помощью ипотечного кредита доля населения, способного самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не превышает 15-20%, то можно вполне обстоятельно утверждать об отсутствии действенных механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Вместе с этим для решения жилищного вопроса постоянно увеличиваются объемы строительства жилья, направляемого на выполнение целевых жилищных программ, увеличиваются объемы финансирования безвозмездных социальных выплат, предоставляемых нуждающимся в улучшении жилищных условий на строительство или приобретение жилья, совершенствуются существующие и разрабатываются новые механизмы. В целом, масштабы предпринимаемых усилий являются недостаточными. Таким образом, актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения жильем с обязательным развитием сектора арендного жилья.
Для определения приоритетов и обеспечения их финансированием периодически на федеральном и региональном уровнях утверждают соответствующие программы. При этом необходимо отметить, что развитие сегментов наёмного жилья является достаточно трудной задачей, так как выработка эффективных организационно-правовых форм запуска данной схемы находится на стыке вопросов коммерческой эффективности и социальной справедливости. В частности, если приоритетной является доступность арендного жилья для населения, то это предопределяет необходимость выбора некоммерческих поставщиков жилья, в том числе в рамках схем государственно-частного партнерства.

Критический анализ деятельности инвесторов на рынке недвижимости и особенностей реализации региональных жилищных программ свидетельствует о наличии высокого инвестиционного потенциала участников рынка, которые ведут активный поиск путей обеспечения населения жильем в изменяющихся экономических условиях. Однако отсутствие установленных правил функционирования сдерживает требуемую деловую активность участников рынка, а предпринимаемые попытки не выходят за рамки пилотных проектов в отдельных муниципальных образованиях.
В итоге, недостаточная разработанность теоретических и методических основ функционирования рынка арендной жилой недвижимости, а также его роли в реализации эффективной жилищной политики государства на региональном уровне предопределили выбор темы диссертационного исследования, ее значимость в теоретическом и практическом аспектах.
Степень изученности проблемы. В ходе исследования использованы работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам управления жилищным строительством. Среди ведущих ученых обходимо отметить: А.Н. Асаул1, С.А. Баронин2, М.К.Беляев3, В.В.Бузырев4, K.P. Гончар, П.Г. Грабовый, В.Б. Гутин, М.К. Данилушкин, Г.М. Загидуллина5, В.Н. Кабанов, Б.В.Кузнецов, О.В. Максимчук, А.Б. Петрухин, А.Н.
1 Асаул, А. Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы / A. H. Асаул, Д.А. Гордеев, Е.И. Ушакова; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: Г АСУ. -2008. -334с.
2 Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства России: Монография / Под общей редакцией Академика МАИН B.C. Казейкина и проф.С.А. Баронина. - М: ИНФРА-М, 2011. -278 с.
3 Беляев М.К., Кленин А. Комплексная маркетинговая стратегия и ее роль в обеспечении конкурентоспособности предприятий жилищного строительства // Предпринимательство. - 2008. - N»5. -с. 175-180.
4 Бузырев В.В. Оценка инвестиционной привлекательности программ развития жилищностроительного комплекса на уровне региона: сб. докладов IV Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью» - СПб.: СПбГИЭУ, 2005 г., с. 53-58.
5 Загидуллина Г.М. Проблемы инвестирования в жилищное строительство / Г.М. Загидуллина, И.Э. Файзуллин, Л.И. Файзуллина, O.A. Клещева, P.M. Сиразетдинов. - Казань: КазГАСУ, 2010. -230 с.

положения был найден в Великобритании и Нидерландах путем установления комбинированной системы, основанной на принципах расчета ставок аренды в привязке к рыночной стоимости и доходам семьи-квартиросъемщика;
- практика реализации 3-ей схемы вызывает множество вопросов, связанных с ее жизнеспособностью, т.к. не совсем понятно, что делать в случае, когда рост затрат на обслуживание жилья происходит более быстрыми темпами по сравнению с доходами квартиросъемщиков. С другой стороны, этот поход наиболее социально ориентирован. Он, например, получил распространение в таких странах неевропейского континента как Австралия, Новая Зеландия;
- четвертая схема воплощается в жизнь преимущественно в странах, где параллельно на государственном, муниципальном и прочих уровнях властных структур осуществляются процедуры регулирования арендных ставок на рынке коммерческой аренды. Яркий пример такой политике -Швеция. В меньшей степени - Нидерланды и Германия. Что немаловажно, в процедуре регулирования активное участие принимают как собственники жилья в лице так называемых лендлордов, так и его арендаторы, от имени которых, например, выступают союзы арендаторов.
Ниже приведена таблица с описанием принципов установления арендных ставок для жилья, сдаваемого на принципах социальной и коммерческой аренды, в таких зарубежных странах как Австрия, Дания,
Германия, Франция, Швеция, Нидерланды, Венгрия, Ирландия,

В ел икобритания (табл .1.7)
28 Whitehead, С., and Scanlon, К. Social Housing in Europe. -L.: LSE, 2007. - p. 16.