Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики : На примере сферы недвижимости

• Автор: Чупин, Дмитрий Анатольевич
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 161 с.

* ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Проекты развития недвижимости и особенности их
финансирования
§ 1. Недвижимость как объект инвестирования
§ 2. Понятие и особенности проектов развития недвижимости
§ 3. Источники и механизмы финансирования инвестиционных проектов в сфере
недвижимости
ГЛАВА 2. Особенности финансировании проектов развития недвижимости в
России в переходной экономике
§ 1. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге
§ 2. Особенности финансирования инвестиционных проектов в жилищном
строительстве в Санкт-Петербурге
® § 3. Управление источниками финансирования инвестиционных проектов в сфере
недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Переходный период в социально-экономическом развитии России представляет собой процесс адаптации экономической жизни общества к новым условиям хозяйствования при переходе от централизованно управляемой плановой экономики к децентрализованной экономической системе с многообразием форм собственности, доминированием рыночных механизмов саморегулирования, свободного предпринимательства и конкуренции, с регулирующей ролью правительства. Этот период характеризуется следующими признаками:
1. Процесс трансформации отношений собственности остается незавершенным, что порождает неопределенность в ожиданиях инвесторов и ведет к ослаблению инвестиционного процесса.
2. Подавляющая часть инвестиций ориентирована на краткосрочный период окупаемости и носит спекулятивный характер, что связано со слабостью банковского сектора и неразвитостью фондового рынка, что, в свою очередь, можно объяснить в том числе нехваткой специалистов, ориентированных на принятие решений в быстроменяющейся конкурентной среде при минимуме доступной информации о рыночной ситуации.
3. Неурегулированы земельные отношения, что привело к разделению понятия недвижимость на два понятия: земельный участок и объект недвижимости (то есть капитальное улучшение) таким образом, что, например, права на вторичный объект недвижимости (квартира в многоквартирном доме) более полно определены, чем права на занимаемый земельный участок. Поэтому формирование земельного кадастра идет медленно (по мере вовлечения земельных участков в экономический оборот), имеют место значительные трудности в определении границ земель между различными уровнями подчинения
федеральные земли, земли субъектов РФ; земли, отнесенные к городской черте; часто неопределены границы земельных участков между соседними предприятиями.
4. Рыночные отношения призваны стать доминирующимии, им отводится решающая роль в системе распределения, однако, для переходного периода характерно параллельное «сосуществование» как рыночных, так и «псевдорыночных» и даже нерыночных (административных) отношений.
5. Структурная перестройка экономики может занимать длительное время, идет в направлении разукрупнения предприятий на более мелкие, и нарушает вертикальную систему управления в отраслях промышленности, не связанных с военно-технической или стратегической сферой, что меняет структуру инвестиционного процесса.
6. Правительство занимает значительные средства внутри страны и за рубежом для выполнения своих функций, при этом доходность государственных ценных бумаг значительно выше доходности вложений в реальный сектор экономики.
7. Крупнейшим арендодателем в сфере недвижимости выступает государство, как правило, в лице местных органов исполнительной власти.
8. Изменение конституционных норм общественного устройства неизбежно порождает становление новой законодательной базы при существовании прежних законодательных актов и юридических норм, противоречия между ними оказывают существенное влияние на отношения между хозяйствующими субъектами.
9. Процесс изменений экономических отношений требует государственного контроля за изменениями в отношениях собственности, соблюдением социальных гарантий, лицензированием различных видов деятельности, экспортно-импортных отношений, монополистическими объединениями и сохранением конкурентной среды, валютно-денежные отношения, фискальная политика и ряд других функций.

то же время необходимо различать понятие «инвестиции» на макроуровне (экономика в целом) и микроуровне (отдельного предприятия):
«Инвестиция (investment) - увеличение объема функционирующего в экономической системе капитала, то есть предложенного количества средств производства, созданного людьми»14. Это определение справедливо для макроуровня.
Инвестиции, если понимать их на микроуровне, могут давать приращение капитала в обществе при постройке нового объекта недвижимости, или привести к перераспределению имеющегося капитала при покупке уже существующего объекта, отсюда следует, что инвестиционный проект ведет к увеличению в обществе капитала (запаса). Примером такого определения может быть следующее: «Инвестиция
(investment) - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для извлечения доходов или прибыли»15.
Под инвестициями мы будем понимать вложение капитала для предпринимательских целей, т.е. для получения прибыли. При конкретном рассмотрении понятия инвестиции следует различать инвестиции в материальные ценности (земельные участки, здания, оборудование, системы управления, закупки всех видов сырья и материалов) и/или финансовые инвестиции (приобретение долевого участия в других предприятиях или долговых ценных бумаг, предоставляющих обязательства), причем различные виды инвестиций вполне могут осуществляться одновременно, а финансовые инвестиции могут производиться вместо инвестиций в материальные ценности (например, если предприятие вместо расширения
13 Бизнесе: Оксфордский толковый словарь.Англо-русский./М.:Издательство "Прогресс-Академия",
Издательство РГГУ, 1995,
14 Долан Э. Дж., Линдсей Д. Микроэкономика /Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; Под общ. ред. Б. Лисовика и
В. Лукашевича. С-Пб., 1994,
15 Фридман Дж., Ордуэй Пик. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. /Пер. с англ., М,. 1995,