Разработка и оптимизация планов производства работ по технической эксплуатации объектов недвижимости на основе матрично-сетевой модели

• Автор: Зубенко, Константин Юрьевич
• Шифр специальности: 05.23.08
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 155 с. : ил.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПРОБЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОХРАННОСТИ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА.

1.1 Анализ состояния жилищного фонда города

1.2 Анализ отечественного и зарубежного опыта организации работ по технической эксплуатации объектов недвижимости
1.3 Анализ моделей и методов организации работ по технической эксплуатации объектов недвижимости.

1.4 Вывода по первой главе

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПУТЕЙ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ РАБОТАМИ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Формирование системы мониторинга состояния объектов недвижимости.

2.2. Принципы формирования модели плана работ по технической эксплуатации объектов недвижимости
2.3. Моделирование процесса распределения ресурсов без учета сдвигов . фрагментов работ во времени
2.4. Разработка методики, оптимизации распределения ресурсов по фрагментам работ без учета сдвигов во времени фрагментов работ
2.5. Моделирование сдвигов работ во времени.
2.6 Разработка методики оптимизации распределения работ без учета сдвигов фрагментов работ во времени
2.7 Общая методика расчета оптимизированного плана работ по технической эксплуатации объектов недвижимости
2.8. Выводы по второй главе
ГЛАВА 3. МЕТОДИКА ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ
ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Методика построения организационной структуры управляющей 8 компании
3.2. Методы технической эксплуатации объектов недвижимости
3.3. Общие принципы построения планов производства работ на основе матричносетевых моделей 4
3.4. Методика расчета планов производства работ на основе типовых матриц коэффициентов совмещения
3.4.1. Построение типовых матриц коэффициентов совмещения на основные виды работ по технической эксплуатации.
3.4.2. Методика расчета планов производства работ для комплекса 9 объектов
3.5. Выводы по третьей главе.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СП ИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение
Одним из существенных результатов социальноэкономических преобразований, произошедших в России после г., стало формирование и активное развитие рынка недвижимости. Все большее число юридических и физических лиц участвует в операциях с недвижимостью.
Переход к реальным рыночным отношениям в жилищнокоммунальной сфере осуществлялся медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации.
Кризисное состояние жилищнокоммунального комплекса обусловлено развалом социалистической системы управления и отсутствием отлаженного механизма управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Содержание этого комплекса в его нынешнем виде неносильно как для потребителей жилищнокоммунальных услуг, так и для бюджетной сферы. В свою очередь, сохранение бюджетного финансирования жилищнокоммунального комплекса на местном уровне изза недостатка средств привело к резкому увеличению износа основных фондов. Техническое состояние коммунальной инфраструктуры харакгеризустся высоким более процентов уровнем износа, высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей.
Проблема усугубляется огромным объемом накопленной задолженности в жилищнокоммунальной сфере. Неспособность органов местного самоуправления выполнять свои договорные обязательства привела к повсеместному рецидиву администратииного принуждения подрядчиков и фактическому отходу от выполнения в полном объеме контрольных функций.
Монополизм коммунальных предприятий, неразвитость гражданскоправовых механизмов ответственности за количество и качество оказываемых услуг, которое сегодня находится на беспрецедентно низком уровне, не позволяют эффективно защищать интересы потребителей.
Недофинансирование коммунальной сферы влечет за собой отсутствие экономического интереса в создании товариществ собственников жилья, что в еще большей степени снижает перспективы развития конкуренции. Невыполнение бюджетных обязательств и отсутствие эффективных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность жилищнокоммунального комплекса для частных инвестиций. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.
Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в отрасли и о . межотраслевом харакгере возникших проблем, для решения которых, а также для обеспечения перехода к новой модели устойчивого функционирования жилищнокоммунального комплекса необходимо использование программноцелевого метода.
Действующая система управления жилищнокоммунальным хозяйством характеризуется множеством недостатков, без устранения которых в принципе невозможно вести речь о нормализации функционирования отрасли, повышении уровня эффективности управления объектами недвижимости.
Управление объектами недвижимости представляет собой весьма сложную динамическую вероятностную систему. Сложность такой системы определяется взаимодействием целого ряда строительномонтажных, проектнокострукторских, научноисследовательских, снабженческих, эксплуатационных и обслуживающих организаций, а также производственных предприятий, в которых заняты тысячи людей и сотни машин и механизмов. Вероятностный харакгер данной системы выражается в том, что она функционирует в условиях подверженной изменениям среды. Кроме того, на результаты функционирования системы управления оказывают влияние не только факторы,
которые могут быть заранее учтены и описаны, но и ряд таких, воздействие которых может быть предусмотрено лишь с некоторой степенью вероятности.
В настоящее время перед жилищнокоммунальным комплексом ЖКК стоят сложные задачи, реализация которых требует поиска и осуществления научно обоснованных, организационнотехнологических, управленческих и технических решений, комплексно увязывающих подготовку, организацию и планирование работ по содержанию объектов недвижимости и обеспечивающих в результате повышение эффективности ЖКК в целом.
Перед ЖКК в настоящее время стоит задача более эффективного использования ресурсов за счет интенсификации производства. Обеспечение успеха в этом деле возможно только за счет лучшей его организации исходя из точного знания экономических и социальных закономерностей развития общества. Для этого управление ЖКК должно быть направлено приведение деятельности работников в соответствие с тенденциями развития научнотехнического прогресса. В связи с этим совершенствование управления является объективной необходимостью.
Актуальность


Основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является поиск рационального сочетания объмов работ по обеспечению сохранности жилищного фонда. Повышение сохранности жилья в контексте современных представлений адекватно эффективному способу решения жилищной проблемы. Одной из основных задач жилищнокоммунального комплекса обеспечить улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям. По состоянию на год в Воронежской области более тыс. Суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в Воронежской области составляет около 4 тыс. Ветхое и аварийное жилье имеется во всех районах города и области. Наиболыиую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное до 3 этажей жилье, занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью. Достаточно велика в этом фонде доля приватизированных квартир. В меньшей степени к ветхому и аварийному жилыо в настоящее время относятся многоэтажные свыше 3 этажей жилые здания. Данная проблема требует поэтапного решения с учетом возможностей бюджетною финансирования различных уровней и привлечения внебюджетных ресурсов. По мере улучшения социальноэкономической ситуации в стране предусматривается увеличение объемов финансирования переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. По официальным данным жилищный фонд Воронежской области составил на начало г. Обеспеченность жильем в расчете на одного жителя более чем на превышает среднероссийскую. Обеспеченность населения жильем в городской местности ниже, чем в сельской ,2 кв. Близкая к средней жилищная обеспеченность во всех поселениях области. Исключение составляет г. Нововоронеж, имеющий жилищную обеспеченность ниже средней кв. Ветхое и аварийное жилье имеется во всех районах города и области сведения о наличии ветхого и аварийного жилищного фонда даны в приложении 1 за некоторым исключением, в частности в г. НВоронеж, а также в Аннинском и ЫУсманском районах ветхий и аварийный жилой фонд отсутствует. На территории области по состоянию на г. РФ. В последние годы, в связи с сокращением государственного финансирования, работы, связанные с капитальным и текущим ремонтом жилищного фонда сокращены. Капитальный ремонт жилищного фонда выполнялся в пределах от нормативной потребности. Выполнялись работы только неотложного характера для поддержания работоспособности инженерного оборудования, создания минимальных условий для возможности проживания населения, вследствие чего, своевременно не ремонтируясь, жилищный фонд продолжает ветшать и приходить в ветхое и аварийное состояние. До года в области проводилось плановое отселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда с привлечением средств предприятий и организаций. В связи с выходом федерального закона Об основах федеральной жилищной политики эта обязанность возложена на собственников жилья. Происходит увеличение количества ветхого и аварийного жилфонда в связи с принятием его муниципальную собственность от ведомств. Средств в муниципальных бюджетах и бюджете области для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда в настоящее время нет. Незначительные объемы ввода государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе с привлечением бюджетных схем финансирования, кредитных ресурсов, а также средств промышленных предприятий привели к тому, что из общего числа семей, состоящих на учете для получения жилой площади, около состоя т на учете лет и более и лишь 1,4 семей в г. Все это свидетельствует об остроте проблемы жилищной обеспеченности несмотря на то, что она в области выше среднероссийской и многоаспектности ее проявления, а также о неэффективности ее решения применяемыми экономическими и административными методами. Наличие ветхого и аварийного жилищного фонда объясняется тем, что в течение последних лет в области почти не вкладывались средства в капитальный ремонт жилых домов, а, как следствие имеет место их старение и переход в категорию ветхого жилищного фонда. При нормальном содержании и своевременном проведении ремонтных работ эти жилые дома могли бы служить еще не один десяток лет.