Система анализа и прогнозирования динамики рынка жилой недвижимости с учетом состояния городской среды

• Автор: Юферова, Надежда Юрьевна
• Шифр специальности: 05.13.01
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Красноярск
• Количество страниц: 157 с.

СОДЕРЖАНИЕ .

Введение.

Глава 1. Особенности рынка недвижимости

1.1. Методика исследования рынка жилой недвижимости.

1.2. Особенности оценки объектов недвижимости

1.2.1.Факторы, влияющие на стоимость

объекта недвижимости.

1.2.2. Оценка влияния экологических факторов

на стоимость недвижимости

1.2.3. Подходы к оценке недвижимости.

щ 1.2.4. Массовая оценка стоимости жилой недвижимости

1.2.5. Обзор моделей, применяющихся в оценочной деятельности.
Глава 2. Информационная система рынка недвижимости
2.1. Система массовой оценки стоимости недвижимости
2.1.1 Подсистема определения стоимости недвижимости
2.2. Структура мониторингового исследования рынка для целей выявления общих и частных тенденций
Глава 3. Анализ рынка жилой недвижимости г. Красноярска в гг
3.1. Выявление основных факторов, влияющих на стоимость
жилой недвижимости г. Красноярска в г.
3.2. Кризис на рынке недвижимости г. Красноярска.
Глава 4. Анализ влияния фактора местоположения жилого объекта
на его цену.
4.1. Сбор, анализ и подготовка исходных данных.
4.2. Влияние местоположения жилого объекта на его стоимость
4.3. Анализ коэффициентов престижности районов.
4.4. Расчет экономического ущерба от загрязнения
атмосферного воздуха
Глава 5. Моделирование стоимости жилых объектов.
5.1. Анализ распределения стоимости однокомнатных квартир
5.1.1. Анализ распределения стоимости однокомнатных квартир в докризисный период.
5.1.2. Анализ распределения стоимости однокомнатных квартир в кризисный и посткризисный периоды
5.2. Моделирование стоимости жилья
5.2.1. Моделирование стоимости жилья
в докризисный период.
5.2.2. Моделирование стоимости жилья
в кризисный период и посткризисный периоды.
5.2.3. Апробация моделей в условиях
рынка недвижимости года.
Заключение.
Библиографический список
Приложения.
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность


Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране. Прогнозирование цен [, ]. Все операции и сделки с имуществом, совершаемые на рынке недвижимости требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость объекта недвижимости зависит от факторов, тенденций в экономике и жизни общества в целом. Таким образом, постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности. В процессе оценки недвижимости, одно из самых первых решений, которое необходимо принять оценщику, связано с определением вида оцениваемой стоимости, применимого к данной ситуации. Выбор вида стоимости обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. В практике оценки стоимости недвижимости было разработано много определений рыночной стоимости, но мы приведем только некоторые из них. Российское общество оценщиков определяет рыночную стоимость объекта недвижимости так: «Рыночная стоимость - есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения» []. Наиболее широко в мировой практике используется следующее определение: «Рыночная стоимость - это наивысшая цена в денежном выражении, за которую может быть продано имущество на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий честной продажи т. Как и в любых других схемах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от сочетания ряда факторов. Исследователи разделяют все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости на субъективные и объективные. К субъективным факторам относятся темперамент, честность, осведомленность, личные отношения участников рынка объектов недвижимости и т. Объективные факторы в основном являются экономическими. Экономические факторы подразделяют на макроэкономические и микроэкономические []. I. Социальные идеалы и стандарты. II. Экономическая деятельность и ее тенденции. III. Правительственное регулирование и действия. IV. Физические или природные силы. Рост, сокращение или стабильность численности населения. Изменение плотности населения. Изменение размеров семей. Географическое распределение социальных групп. Отношение к социальным проблемам и вопросам образования. Отношение к архитектурным стилям и коммунальным услугам. Факторы, проистекающие из социальных человеческих инстинктов, идеалов, морального кодекса, привязанностей или антипатий. Валовый национальный продукт. Экономическая активность и ее тенденции. Тенденции занятости и уровень заработной платы. Доступность кредита и денежных средств. Уровень цен, банковского процента (процентной ставки) и характер налогообложения. Все другие факторы, оказывающие влияние на покупательную способность населения. Строительный кодекс. Законы о милиции и пожарной охране. Поддерживаемое правительством жилищное строительство и гарантированные ипотечные кредиты. Политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости. Природные ресурсы. Климат и топографию местности. Характеристику почв и подпочвенных слоев. Плодородность почв. Минеральные ресурсы. Контроль за паводками и наводнениями и сохранением почв. Технологические достижения, влияющие на характер землепользования [1]. Микроэкономические факторы характеризуют параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Большое влияние на стоимость объекта недвижимости (жилой квартиры) оказывают характеристики, присущие самому объекту. К таким характеристикам можно отнести следующие: 1) местоположение; 2) площадь; 3) планировка; 4) материал постройки; 5) этажное расположение квартиры; 6) наличие телефона; 7) количество балконов, лоджий. И, наконец, отдельно выделяются экологические факторы. В целом, основные факторы можно свести в таблицу 1.