Оптимизация параметров инвестиционных проектов, реализуемых на первичном рынке недвижимости

• Автор: Коломийченко, Владимир Евгеньевич
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 198 с. : ил

Введение
Глава 1. Аналитические инструменты инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

1.1. Краткая характеристика экзогенных параметров рынка

недвижимости

1.2. Основные экономические концепции, используемые при

моделировании механизмов рынка первичной недвижимости

1.2.1. Макроэкономический анализ рыночного механизма инвестиций в жилищное строительство

1.2.2. Микроэкономический анализ механизмов

государственного воздействия на рынок недвижимости

1.2.3. Концепция временной ценности денег

1.3. Экономикоматематические методы, используемые при

анализе рынка недвижимости
1.3.1. Описание метода множителей Лагранжа
1.3.2. Максимальная удовлетворительность
1.3.3. Понятие аналитической игры
1.3.4. Принцип согласованного оптимума как обобщение метода Лафанжа
1.3.5. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек касания линий равных потерь
1.3.6. Линия согласованного оптимума как геометрическое место точек оптимума, соответствующих различным ограничениям
1.4. Процедуры предварительной оценки коммерческого
предложения инвестиционной фирмой
1.4.1. Предварительная оценка инвестиционной фирмой коммерческого предложения о долевом участии в строительстве при бухгалтерском подходе
1.4.2. Предварительная оценка коммерческого предложения инвестиционной фирмой с учетом концепции межвременного выбора
Выводы по главе 1
Глава 2. Разработка системы моделей для принятия инвестиционных решений на рынке первичного жилья
2.1. Модель оценки доходности коммерческого предложения инвестиционной фирмой по активам и пассивам
2.1.1. Модель оценки пассивов инвестиционной фирмы по коммерческому предложению строительной фирмы
2.1.2. Модели активов инвестиционной фирмы, реализуемых на первичном рынке недвижимости
2.1.3. Формализованное представление критериального пространства инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости и решение задачи максимизации прибыли
2.2. Модель поведения покупателя, несклонного к риску, на первичном рынке недвижимости
2.3. Идеальная модель хода продаж жилья на первичном рынке недвижимости по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы
2.3.1. Идеальная модель хода продаж жилья инвестиционной фирмой на первичном рынке недвижимости по оптимуму прибыли и оценка срока окупаемости вложений
2.3.2. Основные экономические рычаги воздействия на эндогенные переменные в модели поведения инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости
2.3.3. Модель идеального переходного процесса по согласованному оптимуму и оценка срока окупаемости вложений инвестиционной фирмы
Выводы по главе 2
Глава 3. Построение модели согласованного оптимума поведения покупателя и инвестиционной фирмы на первичном рынке недвижимости
3.1. Теоретические основы практического построения функций полезности
3.2. Особенности построения функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости
3.3 Построение параметрического семейства функций полезности поведения покупателя на рынке недвижимости
3.4 Оптимизация прибыли согласно модели согласованного поведения инвестиционной фирмы и покупателя
Выводы по главе 3
Заключение
Литература


Недостатки обобщения информации о состоянии рынка, о поведении конкурентов, о потребностях потенциальных клиентах, основанной на накопленном опыте компании, может привести к потере конкурентоспособности и, как итог, полному разорению банкротству компании. Поэтому данная работа посвящена одному из экономикоматематических аспектов проблемы, связанной с поведением фирмы на рынке, занимающейся инвестициями в новые жилищные программы строительства домов. Цель работы создание инструмента управления инвестиционной фирмы, функционирующей на первичном рынке жилищного фонда, на базе системы экономикоматематических моделей. Объектом исследования являются инвестиционные фирмы, функционирующие на первичном рынке недвижимости. Эта работа написана с использованием конкретных материалов инвестиционной фирмы ЗАО Агентство Недвижимости Домострой. Методическая разработка может быть применена и в других компаниях со сходными направлениями деятельности, организационной структурой и функционирующих в рамках рынка недвижимости, как г. Москвы, так и для других структурно подобных первичных рынках. Предмет исследования составляют экономикоматематические методы и модели оптимизации параметров инвестиционных проектов. Научная новизна исследования заключается в выявленных в настоящий момент экономикоматематических взаимосвязях, позволяющих совместить интересы продавца инвестиционной фирмы и покупателя на первичном рынке недвижимости, а также воздействовать на отклонения от хода продаж жилья необходимо минимальными средствами. Построена модель пространства решений, проведен ее анализ, осуществлена оценка основных характеристик инвестиционных проектов для принятия адекватных управленческих решений по результатам оптимизации. Построена модель переходного процесса хода продаж жилья по оптимальным решениям. Получена функция полезности покупателя жилья с учетом предъявляемых покупателем требований к жилью. Описана функция прибыли инвестиционной компании, как по активам, так и по пассивам фирмы. Практическая значимость работы обуславливается возможностью се применения в риэлторских и инвестиционных фирмах, работающих на первичном рынке недвижимости по структуре и свойствам сходных с г. Москвой. Апробация. Основные результаты работы доложены о обсуждены на научных конференциях в государственном университете управления в . Публикации. По материалам диссертации опубликовано 7 печатных работ. Структура и объем работы. Материалы диссертации изложены на 8 страницах текста, состоят из введения, трех глав, списка литературы, приложений и включают рисунок, 5 схем, таблиц. Список литературы содержит источника. Глава 1. Основным продуктом рассматриваемого рынка является недвижимость, под которой понимается вся совокупность товаров строительного производства. Образ категории НЕДВИЖИМОСТЬ достаточно обширен и, поэтому выделим основные его структурные элементы. Всю НЕДВИЖИМОСТЬ можно представить в виде двух больших групп ЖИЛОЙ ФОНД , и НЕЖИЛОЙ ФОНД
Далее за 0 примем каждую из категорий и представим ее дальнейшую декомпозицию. К ЖИЛОМУ ФОНДУ относятся помещения, используемые для проживания людей квартиры , дачи , коттеджи 7, комнаты . К НЕЖИЛОМУ ФОНДУ относятся помещения, используемые для любого рода деятельности человека, не связанной с проживанием. Главными элементами этой категории недвижимости являются офисы , магазины , склады , гаражи 5, помещения общественного питания 1, физкультурнооздоровительные помещения, помещения культурномассового назначения, производственные площади, помещения здравоохранения, подсобные помещения, исправительные учреждения, помещения юстиции и правопорядка, правительственные помещения, места отдыха, научно
образовательные площади, детсковоспитательные помещения, помещения оборонного назначения. Подразделения НЕЖИЛОГО ФОНДА, где не приведена конкретная цифра процента, либо имеют незначительную долю менее 1, либо данные по этой категории отсутствуют по коммерческим причинам. Рассмотренная декомпозиция категории НЕДВИЖИМОСТЬ представлена на схеме 1. Элементы декомпозиции, выделенные на схеме 1. Л, представляют наибольший интерес для коммерческих организаций. Схема 1.