Информационное обеспечение оценки объектов рынка жилой недвижимости

• Автор: Грошак, Евгения Васильевна
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Красноярск
• Количество страниц: 221 с. : ил.

1.1 Принципы оценки недвижимости

1.2 Стоимость объектов недвижимости и ее виды

1.3 Методы оценки

1.4 Теоретическое исследование ценообразующих факторов

1.5 Основные положения теории массовой оценки стоимости не

движимости

1.6 Обзор существующих разработок в области массовой оценки недвижимости

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОБРАБОТКА ИНФОРМАЦИИ О РЫН

КЕ ЖИЛЬЯ

2.1. Методика анализа рынка недвижимости

2.2. Мониторинг рынка недвижимости г. Красноярска

2.3. Формирование выборочной совокупности
2.4. Формирование и описание информационной базы данных
2.5. Исследование распределения цены
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ
3.1 Исследование ценообразующих факторов
4 3.1.1. Факторный анализ
3.1.2. Экспертная оценка факторов
3.1.3. Исследование качественных факторов 3.2 Построение модели массовой оценки стоимости жилья
3.2.1 Построение аддитивной модели
3.2.2 Построение мультипликативной модели
3.2.3 Сравнительная характеристика построенных моделей
ГЛАВА 4. ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОГРАФИЧЕСКИХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЖИЛЬЯ
4.1. Обзор существующих географических информационных технологий
4.1.1. Стандартные географические информационные технологии и их возможности
4.1.2. Обзор существующих разработок на основе географических информационных технологий
4.1.3. Геоинформационные технологии в экономике
4.2. Разработка гсоинформационного приложения по оценке квартир
4.2.1 Создание векторного слоя оценочных районов
4.2.2. Создание тематической карты
4.2.3 Разработка программного продукта по расчету цены жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ


Налогооблагаемая стоимость основана на единой методике, используемой при составлении налоговых документов при налогообложении стоимости имущества. Стоимость выкупа нормативная цена земли, которая меняется в зависимости от местоположения региональной принадлежности и видов пользования. Страховая стоимость основана на концепции стоимости замещения и воспроизводства физических элементов объекта, которые подвержены риску уничтожения. Страховая стоимость представляет собой страховку, которая должна будет обезопасить владельца недвижимости в случае утраты самого объекта или его элементов . В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход известный также как сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход ЗП к оценке имущества недвижимости основан па применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества, то есть на расчете затрат на восстановление в некоторых случаях замещение. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости . Затратный подход основан на принципе замещения покупатель не станет платить за объект недвижимости сумму, превышающую объем затрат на приобретение земельного участка и возведение здания, обладающего эквивалентными полезными характеристиками . А так же по мнению Грановой И. В. использование ЗП необходимо при оценке недвижимости на пассивных рынках. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более лет. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка. ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом . Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Согласно этому подходу, задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости . Доходный подход основан на принципах замещения и ожидания текущая стоимость является функцией ожидаемых будущих выгод. В случае доходной недвижимости ожидаемая в будущем выгода принимает форму дохода, который дисконтируется до значения стоимости на дату оценки. Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты СЯМ основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. М это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Аппарат вЯМ часто применяется в практике западных оценщиков в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на I различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.