Стоимость портфеля недвижимости: оценка и управление

• Автор: Мирзоян, Наталия Витальевна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 336 с. : ил.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТОИМОСТНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Недвижимость как инвестиционный актив

1.2. Сравнительный анализ управления инвестиционным портфелем и портфелем недвижимости

1.3. Формирование стоимостного подхода к управлению портфелем недвижимости

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ВЗАИМОСВЯЗЕЙ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ РАЗРАБОТКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЕГО СТОИМОСТЬЮ
2.1. Анализ применения подходов к оценке стоимости недвижимости в рамках управления стоимостью портфеля недвижимости
2.2. Анализ метода капитализации и определение потенциала роста стоимости объекта недвижимости на основе метода капитализации.
2.3. Определение стоимостного эффекта управленческих решений по объектам портфеля недвижимости

2.4. Показатели индикаторы управления стоимостью недвижимости.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ СТОИМОСТЬЮ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Формирование и этапы применения методики управления стоимостью портфеля недвижимости.
3.2. Проведение анализа объектов портфеля недвижимости и сегментов рынка недвижимости для применения методики управления стоимостью
3.3. Сбор и анализ информации в рамках оценки стоимости портфеля недвижимости для применения методики управления стоимостью.
3.3. Ранжирование и оптимизация портфеля недвижимости на основе применения методики управления стоимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ


Инвестирование в портфель недвижимости предполагает реализацию таких же целей, как и инвестирование в другие портфели недвижимости рост стоимости вложений прирост капитала, достижение заданного уровня доходности, минимизация инвестиционных рисков, достижение заданного уровня ликвидности инвестиций. Однако цели инвестирования в недвижимость в работах отечественных ученых расширены следующим перечнем приобретение недвижимости и последующая сдача в аренду с использованием механизма ипотеки, обеспечение устойчивого регулярного потока доходов в течение длительного времени, защита свободных денежных средств от инфляции, возможности получения налоговых льгот. По мнению автора, необходимым условием определения управления любым активом является разделение целостного управленческого процесса на определенные функции. При управлении инвестиционным портфелем или его разновидностью портфелем недвижимости необходимо осуществление процессов планирования, координации, мотивации, оценки и контроля для того, чтобы сформулировать и достичь поставленные инвестиционные цели . Процесс управления представляется замкнутым, поскольку в результате контроля и оценки реализации управленческого воздействия решения необходимо приступать к планированию и прогнозированию последующего управленческого воздействия решения . Продажа и приобретение различных инвестиционных инструментов. Обобщая определения Дне. Фридмана, Л. П.Белых, А. В.Марченко, управление портфелем недвижимости предполагает систему действий по формированию портфеля, прогнозированию, планированию, организации, координации, контролю и оценке, направленных на достижение поставленных целей инвестора или собственника портфеля недвижимости. По мнению Л. Современная портфельная теория была разработана в трудах Гарри Марковица. Теория Марковица состоит в том, что совокупный уровень риска может быть снижен за счет объединения рисковых активов в портфели. В дальнейшем в работах У. Шарпа, Дж. Линтнера, Я. Мойссина были исследованы взаимосвязи уровня риска и требуемой доходности, которые повлияли на дальнейшее развитие теории управления портфеля активов , 0, 2. Портфельная стратегия формируется для обеспечения оптимального сочетания активов, при котором достигается эффективное соотношение между ставкой доходности и уровнем риска. Управление портфелем недвижимости включает в себя компоненты управления недвижимостью, поскольку В отличие инвестиций в ценные бумаги доходность вложений в недвижимость зависит от качества управления недвижимостью. По сравнению с управлением недвижимостью управление ее портфелем дополнительно включает формирование портфеля недвижимости и его оптимизацию . Вопросы управления недвижимостью, как указывалось во введении, рассмотрены в работах Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Генри С. Харрисона, Е. С.Озерова, И. Т.Балабанова, Л. П.Белых, Э. Р.Бугулова, П. В. В. Григорьева, В. А. Горемыкина, И. Д.Кужелова, Ю. Н.Кулакова, И. Г.Лукмановой, А. В.Марченко, И. А.Остриной, А. В.Руднева, В. В.И. Стаханова, М. А.Чернышева и других , , , , , , 9, 3. В работах Соловьева М. М. выделено три ведущих компонента управления недвижимостью функциональный, финансовый и физический эксплуатационный. Функциональный компонент включает комплекс требований по целевым изменениям недвижимости, исходя из стратегических целей, и необходимые ресурсы для осуществления намечаемых преобразований. Финансовый компонент учитывает влияние выделяемых средств, их лимитов и структуры на показатели финансового состояния и эффективность в прогнозируемый период. Физический компонент включает управление эксплуатационным содержанием недвижимости 6. Процесс управления недвижимостью в работах П. Г.Грабового раскрыт с помощью алгоритма управления недвижимостью, который раскрывает последовательность действий и взаимосвязи этапов 3 и представлен на рис. Рис. Стратегическое управление, по мнению П. Г.Грабового, представляет формирование и достижение долгосрочных целей посредством анализа возможностей, положительных и отрицательных факторов на рынке недвижимости, анализа изменения состояния рынка недвижимости, его структуры, спроса и предложения определения стратегий и их обоснования анализа вариантов финансирования. Оперативное управление недвижимостью. П.Г.