Методические основы экономического анализа и подготовки процесса оценки строительной недвижимости

• Автор: Щербакова, Наталья Александровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1997
• Место защиты: Новосибирск
• Количество страниц: 150 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Строительная недвижимость основные экономические понятия и принципы оценки в рыночных условиях
1.2. Исследование экономических особенностей рынка недвижимости и их влияния на оценку строительной недвижимости в России, недвижимость как объект инвестиций
1.3. Исследование этапов процесса экономической оценки строительной недвижимости.
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕДУРНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Затратный подход к экономической оценке стоимости строительной недвижимости.
2.2. Экономическая оценка стоимости строительной недвижимости на основе капитализации ожидаемого дохода.
2.3. Определение стоимости строительной недвижимости на основе подхода прямого сравнения продаж.
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ПОДГОТОВКИ ПРОЦЕССА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ СТРОИТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ .
3.1. Формирование массива вариаций методов экономической оценки строительной недвижимости
3.2. Получение итогового результата оценки строительной недвижимости и разработка методических рекомендаций по совершенствованию процесса согласования данных
3.3. Разработка организационного обеспечения использования методики для применения в оценочной практике
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ


Прежде, чем приступать разработке методических основ в этой сфере, необходимо охарактеризовать присущие ей экономические понятия и категории. В мировой практике недвижимость это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами, зданиями и сооружениями. Однако с позиции оценщиков недвижимость это не только физические объекты, но и связанные с ними права собственности. Согласно статье 0 Гражданского кодекса Российской Федерации К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные учаегки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество . В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строительные улучшения. Для обозначения последних сточки зрения их экономической оценки иногда используют понятие строительная продукция И. К строительной продукции относятся подготовленные к вводу в действие и принятые в установленном порядке новые или реконструированные производственные мощности, здания, сооружения и объекты непроизводственного назначения , с. Однако недвижимость неразрывно связана с комплексом юридических прав, с землей, является товаром на рынке и не может рассматриваться отдельно от окружения. К тому же к строительным улучшениям помимо подготовленных и введенных в эксплуатацию зданий и сооружений относятся также и незаконченные строительством объекты , с. Поэтому с точки зрения оценки недвижимости целесообразно использовать более широкое понятие, чем строительная продукция. На основании вышеизложенного автором предложено понятие строительная недвижимость. Строительная недвижимость это неотделимые от земли без ущерба их назначению здания, сооружения и другие объекты строительного производства, связанные с набором прав собственности, обращающиеся на рынке как товар. Земля и строительная недвижимость являются основными типами недвижимости. Основные составляющие строительной недвижимости по характеру использования жилье и нежилые помещения. Рис. В зависимости от характера использования строительную недвижимость можно классифицировать на используемую для жилья дома, коттеджи. Вследствие того, что строительную недвижимость невозможно отделить от земли, с которой она прочна связана и физически, и юридически, целесообразно в качестве основы исследования рассматривать недвижимость вообще. Современную российскую экономику нереально представить без рынка недвижимости, который неотделим от развития института ее оценки. Оценочная деятельность это подлежащая лицензированию деятельность оценщика, заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости . Оценщики это специалисты, которые проводят оценку недвижимости и составляют соответствующую документацию. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков, они должны следовать высоким моральным принципам 6, с. Профессию оценщика можно назвать ключевой в рыночной экономике , с. Под оценкой недвижимости понимаются логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости. В данной диссертационной работе под объектом оценки понимается объект строительной недвижимости, анализируемый для получения обоснованного мнения, соответствующего целям оценки. Прежде, чем анализировать проблемы оценки строительной недвижимости, необходимо остановиться на понятии ее стоимости.