Методы оценки стоимости завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда

• Автор: Кинах, Виталия Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1998
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 179 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1.
1 .ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА В ПЕРИОД ОСНОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ.
1.1. Законодательные акты, создавшие базу формирования рынка недвижимости в России.
1.2. Сравнительный анализ с рынками недвижимости зарубежных
стран.
1.3. Анализ методов оценки объектов нежилого фонда для рынка недвижимости в условиях перехода от плановой к рыночной экономике.
1.3.1. Формирование стартовой цены продажи объектов нежилого
фонда.
1.3.1. Определение арендной платы при продаже права пользования объектами нежилого фонда.
1.3.2. Оценка стартовой цены продажи права собственности объектов нежилого фонда, обремененных арендой.
1.3.3. Определение стартовой цены продажи не завершенных строительством объектов нежилого фонда.
Глава 2.
2. ИССЛЕДОВАНИЕ МОДЕЛИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАРТОВОЙ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА ЗАВЕРШЕННЫХ И НЕ ЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
2.1 .Выборка и группировки по предмету исследования.
2.2.Исследование влияния факторов на стартовую цену продаж объектов нежилого фонда на примере Москвы и Московской области.
2.3.Изучение влияния внешних факторов на активность формирующегося рынка недвижимости в период перехода от плановой к рыночной экономике.
Глава 3.
3. РАЗРАБОТКА МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАРТОВОЙ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА ПО ЦЕЛЕВЫМ ПРИЗНАКАМ СДЕЛОК НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1. Разработка сегментации современного рынка недвижимости и схемы целевых направлений сделок.
3.2. Совершенствование методов оценки стартовой цены продажи объектов нежилого фонда завершенных и не завершенных строительством для использования на вторичном рынке.
3.3. Метод определения лимитной цены продажи права пользования объектами нежилого фонда.
3.4. Эффективность рынка недвижимости продаж объектов нежилого фонда.
ВЫВОДЫ и ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ
1. Развитие системы риэлтерских услуг в Москве.
2. Организация рынков недвижимости в зарубежных странах.
3. Материалы исследования внутренних и внешних факторов конъюнктуры рынка недвижимости по объектам нежилого фонда
4. Примеры расчетов по предлагаемым методам определения стартовой
цены продажи объектов нежилого фонда по направлениям сделок
ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность


В течение года общегосударственная социалистическая собственность была разграничена на собственности федеральную, субъектов Федерации и муниципальную, основываясь на принятом Верховным Советом РФ Постановлении О разграничении государственной собственности на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей и округов, городов Москвы и СанктПетербурга и муниципальную собственность . В соответствии с распоряжением Президента РФ была проведена работа по определению по объектного состава федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. Принял эту собственность в управление Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом Госкомимущество РФ и его территориальные структуры. Ему было делегировано право распоряжаться государственной собственностью. Функцию Продавца государство возложило на созданные Фонды имущества , , имеющие территориальную структуру. Эти достижения перестройки были признаны общенародным голосованием при принятии новой Конституции РФ от . В России эта Конституция равным образом защищает частную и государственную формы собственности . Разграничение прав собственности было первым шагом к формированию рынка недвижимости в России. Социальнополитические условия России предопределили проведение разгосударствления на сочетании возмездной и безвозмездной передачи государственного имущества в частную собственность для достижения разумного баланса интересов социальных групп и политических сил. Главным направлением приватизации явилась продажа в собственность объектов недвижимости в соответствии с планом приватизации конкретному предприятию. Государственной Программе Приватизации 9 порядком. Программой предусматривалось также направление прямой продажи государственной собственности. В Государственной Программе Приватизации особое место отведено законсервированным объектам и объектам незавершенного строительства далее сокращенно ОНС, для которых истекли нормативные сроки строительства, а также объекты, на достройку которых государство не имело средств. Эти объекты выделялись в самостоятельную группу и не включались в план приватизации предприятий. Таким образом, государство оставалось собственником данной группы недвижимости. После приватизации эти объекты учитывались на предприятии за балансом, а функции собственника выполняли Комитеты по управлению имуществом. С опубликованием постановления Правительства РФ от 3г. Именно этот товар объекты незавершенного строительства впервые были выставлены государством на прямую продажу, а на этапе экономических реформ в России именно этот товар положил основание рынку недвижимости. Для активизации рынка недвижимости уже в Постановлении от г. ОНС см. Рис. При этом учитывалась возможность безболезненного отторжения объектов незавершенного строительства от технологического процесса основного производства в производственном комплексе зданий и сооружений, либо от социальных мероприятий в социальнокультурной и бытовой сфере. С принятием второй Программы приватизации с г. ОНС. Выражалось это в поддержке предприятий, у которых за балансом числились ОНС и, соответственно, которые несли затраты по их содержанию. Предприятию перечислялось выручки от продажи ОНС. Рис. Особенности распределения средств от продажи ОНС при внедрении третьей Программы Приватизации, одобренной Советом Федераций г. ОНС поступали в бюджет. Рис. По данным этих схем видна регулирующая роль государства в создании экономической заинтересованности формирования рынка недвижимости. В основе сделки куплипродажи ОНС лежит право смены собственника. Если первые продажи опирались на Закон РСФСР О собственности в РСФСР , то с принятием Гражданского Кодекса РФ , , введенного с 1г. Гражданским Кодексом Российской Федерации были введены понятия движимого и недвижимого имущества. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. Предмет рынка недвижимости составляет его товар. Из всего многообразия товара рынка недвижимости к исследованию в диссертации приняты объекты нежилого фонда, готовые к эксплуатации и не завершенные строительством. Как каждый товар, недвижимость обладает потребительскими качествами, способными удовлетворять определенные требования покупателя.