Оценка рыночной стоимости недвижимости: экономический инструмент оптимизации инвестиций

• Автор: Трофимов, Сергей Сергеевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 137 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Недвижимость как инвестиционный товар,
рынок недвижимости, показатели и функции оценки ее стоимости
1.1. Сущность понятия инвестиционной недвижимости.
1.2. Трансформация имущественных отношений и формирование рынка инвестиционной недвижимости.
1.3. Виды стоимости инвестиционной недвижимости и функции ее оценки при анализе эффективности
капитальных вложений.
ГЛАВА II. Методологические особенности оценки стоимости инвестиций в недвижимость в условиях малоактивного рынка
2.1. Общеметодологические принципы оценки стоимости инвестиционной недвижимости
2.2. Влияние информационного пространства российского рынка инвестиционной недвижимости на формирование оценочных технологий.
2.3. Оптимизация соотношения цены капитала, рыночной и
инвестиционной стоимости активов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА.
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность


Объектом исследования выступают инвесторы и реципиенты, покупатели и продавцы, девелоперы, риэлтеры, оценщики и другие участники рынка недвижимости, представляющие инвестиционные интересы физических и юридических лиц различных форм собственности. Предметом исследования являются отношения, складывающиеся между участниками рынка недвижимости но поводу реализации их инвестиционных интересов. Теоретикометодологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, анализа эффективности инвестиций и инвестиционного проектирования. В процессе работы использован системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы экономикостатистического и логического анализа. Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его экспертных заключений о стоимости имущества. России определены особенности формируемого рынка инвестиционной недвижимости функциональнопредметная локализованность, низкая эластичность, информационная неэффективность, нормативноправовая детерминированность, примат первичного рынка над вторичным. Согласно этой концепции величина экономического износа капитала может быть оценена в виде разницы его рыночной стоимости, полученной методом накопления активов, и величины, рассчитанной по методу дисконтирования будущих доходов. Определения базисных понятий инвестиций и инвестиционной деятельности, признанные ныне действующим Федеральным законом Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от ФЗ, нуждаются в уточнении, так как в соответствии с мировой практикой главной целью инвестиций является не получение прибыли, а увеличение рыночной стоимости капитала инвестора, что, в первую очередь, обусловливает интересы всех участников инвестиционного рынка и общества в целом. Инвестиционная недвижимость, обладающая рядом стратегических преимуществ для инвестора, является важным инструментом привлечения прямых инвестиций в реальный сектор экономики. Рынок инвестиционной недвижимости, имеющий устойчивую динамику и значительный потенциал развития, способен составить полезную альтернативу фондовому рынку. Но в настоящее время он еще недостаточно информативен для обоснованной оценки рыночной стоимости обращающихся там активов, что увеличивает инвестиционные риски и лимитирует приток капитальных вложений. Преодоление указанного противоречия связано, с одной стороны, с развитием самого рынка и изменением менталитета общества, а с другой, с совершенствованием оценочных технологий. Ее использование в процессе приватизации привело и продолжает приводить к существенной недооценке основного капитала. При использовании этого показателя в базе для начисления амортизации рост цены замещения всегда будет опережать рост фонда замещения и владельцу актива придется компенсировать из других источников часть его недокапитализированной стоимости. В случае применения балансовой стоимости при оценке эффективности инвестиций в недвижимость инвестор, как правило, завышает величину реверсии и занижает норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности. В основу модели стоимости инвестиционной недвижимости, адекватной информационному полю российского рынка, положены две аргументированные в работе, взаимообусловленные гипотезы а что главенствующая форма собственности не только влияет на рыночную стоимость актива, но также определяет вариант его наилучшего использования и базу оценки б что, при доминирующей государственной собственности на землю и тотальном госрегулировании оборота недвижимости, неизбежно сочетание в базе оценки ее рыночной стоимости потоков рыночной и нормативной информации, если они согласованно отражают представления потенциальных инвесторов и пользователей о полезности оцениваемого актива. Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими потребностями инвестиционной и оценочной деятельности.