Методический подход к разработке системы укрупненных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости

• Автор: Акмал Гузель Харисовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 160 с. : ил.

ВВЕДЕНИЕ
1. РОЛЬ И МЕСТО УКРУПНЕННЫХ ИНФОРМАЦИОННОСПРАВОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ПРОГНОЗИРОВАНИИ ЗАТРАТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ НЕЖИЛЫХ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И
1.1. Понятие, задачи и организация процесса эксплуатации нежилых коммерческих зданий.
1.2. Значение укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат в оценочной деятельности и сфере управления объектами недвижимости.
2. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ПРОВЕДЕНИЮ СТАТИСТИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ И СОЗДАНИЮ СИСТЕМЫ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ЗАТРАТ ЗДАНИЙ НА ОСНОВЕ СТАТИСТИЧЕСКИХ ДАННЫХ
2.1. Программнометодологическое обеспечение статистического наблюдения показателей эксплуатационных расходов объектов недвижимости
2.2. Методы контроля качества и достоверности исходных статистических данных.
2.3. Метод статистического анализа показателей затратна эксплуатацию нежилых коммерческих
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СИСТЕМЫ УКРУПНЕННЫХ ИНФОРМАЦИОННОСПРАВОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗАТРАТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ НЕЖИЛЫХ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Организационноприкладной механизм функционирования системы информационносправочных данных по ЭКСПЛУАТАЦИОННЫМ РАСХОДАМ ЗДАНИЙ
3.2. Решение здадач оценки и управления нежилой коммерческой недвижимостью с использованием системы укрупненных информационносправочных показателей ЗАТРАТНА ЭКСПЛУАТАЦИЮ зданий
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Развитие экономики России в условиях сосуществования и взаимодействия разнообразных форм собственности на недвижимое имущество, переход к доминирующей роли рыночных механизмов в регулировании экономических процессов ставят перед специалистами в области управления как государственной, так и частной недвижимостью, задачу повышения эффективности ее эксплуатации.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что решение ряда проблем и повышение эффективности эксплуатации зданий, возможно только при создании соответствующей нормативнометодической базы.
Актуальность


Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представим, объединив физический и экономический циклы, в виде рисунка 1, где разобьем условно жизнь строения на следующие пять стадий создание, эксплуатация, капитальный ремонт и реконструкция, прекращение использования и снос ликвидация объекта. На первой стадии создания объекта в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Рис. Вторая стадия эксплуатация заключает в себе потребление здания, то есть использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях. На третьей стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. Четвертая стадия прекращение использования объекта недвижимости означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучшения не добавляют стоимости имуществу. На пятой стадии сноса ликвидации объекта здание разрушается, для чего требуются дополнительные затраты, в то же время регистрируется прекращение права собственности на недвижимое имущество четвертая стадия правового жизненного цикла. В данной диссертационной работе исследуется стадия жизни объектов недвижимости, связанная исключительно с их использованием потреблением эксплуатация. В целях оценки понятийного аппарата по эксплуатации зданий, в рамках проводимого исследования произведем проработку технической литературы и нормативных документов на проектирование и строительство. В ряде учебных пособий 1 2, задачи эксплуатации объекта недвижимости определяются как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение не менее нормативного срока службы. Комплекс мероприятий по эксплуатации здания, согласно рассматриваемым источникам, делится на два основных раздела обслуживание, задачи которого могут меняться в зависимости от типа и назначения объекта, и техническая эксплуатация, содержание которой составляет комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее, чем нормативного срока их службы. Обслуживание в свою очередь разбивается на две основные группы обслуживание пользователей объекта и обслуживание конструкций и инженерных систем. Последнее предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы элементов здания и включает санитарную очистку и уборку помещений. К текущему ремонту относятся мероприятия, которые предупреждают преждевременный износ конструкций и инженерных систем. Капитальный ремонт здания предусматривает ликвидацию физического износа его конструкций или инженерных систем. Выдвигается мнение, что встречающееся иногда в литературе выражение техническая эксплуатация и ремонт здания неправомочно, поскольку техническая эксплуатация включает в себя все виды ремонта. Однако, следует заметить, что термин эксплуатация происходит от французскою слова xii использование, извлечение выгоды, то есть по сути своей эксплуатация являет собой стадию жизни объекта, на которой происходит его использование, потребление. Следовательно, техническая эксплуатация охватывает исключительно мероприятия но текущему ремонту, которые могут выполняться в процессе эксплуатации объекта, то есть, при проведении которых возможно его использование, и не включает в себя работы по реконструкции и капитальному ремонту, поскольку при их проведении нормальное потребление здания затруднительно или невозможно. В некоторых изданиях 3 техническая эксплуатация объектов недвижимости определена как очень многогранный род деятельности, которую может осуществлять специально подготовленный персонал, объединенный в систему. Перечень задач, выполняемых в процессе технической эксплуатации, определяется исходя из надежности работы объектов, ее зависимости от различных факторов, а также требований к потребительским качествам зданий.